홍제동 및 홍은동 과거와 오늘

서울 지하철3호선 무악재역부터 시작해 홍제역을 지나 녹번역까지 연결되는 길목에 위치한 서울 서대문구 홍은동과 홍제동 일대(이하 홍은동 일대)의 주거환경이 크게 개선될 전망이다.

홍은동 일대는 종로‧광화문‧여의도 등의 도심 접근성이 우수하지만 노후주택이 많은데다가 기반시설도 열악해지면서 부동산시장에서 소외 받아 왔다.

<사진 작품명: 북한산 신선대의 새벽, 출처: 국립공원관리공단>

특히, 이 지역은 인왕산과 북한산을 품고 있어 지대가 높고 달동네 이미지마저 강하게 풍겨진다. 영화 ‘7번방의 선물’로 더욱 유명해진 서울의 마지막 달동네 ‘개미마을’도 홍제동에 위치해 있다. 아직까지 홍은동 일대는 1970~80년대의 모습을 간직하고 있는 지역들도 많다. 그 만큼 오랜 기간 개발이 이뤄지지 못했다는 반증이기도 하다.

<홍제동 개미마을, 서울의 마지막달동네>

주거환경이 열악해지면서 주거선호도도 매우 낮아졌다. 건설사들마다 이 지역에서 분양하는 족족 실패를 맛봐야 했다. 실제, 2012년에 홍은동에서 분양했던 ‘홍은 동아 더프라임’은 청약접수 당시 순위권 내에서 5명만 청약했다. 또, 2014년에 공급했던 ‘홍제 금호어울림’도 청약자가 4명에 그쳤다.  최근 홍은동 일대가 재건축·재개발사업이 활발히 전개되면서 서북권 신주거지로 다시 태어날 태세를 갖추고 있다.

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홍제동 및 홍은동 도시정비사업 현황

서울시에 따르면 홍은동과 홍제동 일대 재개발·재건축(도시정비사업)을 추진하고 있는 구역은 15곳(추진위승인~착공 단계)이다. 현재 홍은동 일대에서는 5곳에서 재개발사업이 진행 중이며 이미 3곳은 착공에 들어갔다. 재건축사업도 추진 속도가 빠르다. 착공은 한곳에서 시작했으며 도시정비사업의 마지막 관문인 관리처분인가를 득한 곳도 3곳이다. 도시환경정비사업은 2곳에서 진행 중이다.  

‘억’소리 나는 분양권 프리미엄 등장, ‘북한산 더샵’ 입주 시작

이처럼, 홍은동 일대에 도시정비사업 붐이 불면서 부동산시장에 기대감이 한껏 부풀어 오르고 있다. 특히, 이 지역은 분양시장의 오지로 불렸던 만큼 신규공급도 많지 않았다. 새아파트를 원하는 대기수요가 풍부할 것으로 예상된다.

실제, 신규주택을 찾는 수요자들이 몰리면서 입주를 앞두고 있는 아파트들의 분양권 가격이 가파르게 오르고 있다. 분양가 대비 약 1억원 가량 오른 곳도 등장했다. 27일 입주를 시작한 ‘북한산 더샵’의 전용 59㎡형이 지난 9월에 5억2627만원(14층)에 거래됐다. 분양가가 4억300만원 선이었다는 점을 감안하면 1억2300만원 가량(30%)의 프리미엄이 붙은 셈이다.

전용 84㎡형은 6억5500만~6억7000만원 선(중간층 이상)에 거래되고 있다. 3.3㎡당가로 환산하면 1900만원 안팎이다. 지난해까지 홍은동에서 전용 84㎡형이 5억원 넘는 가격으로 거래된 적이 없었던 만큼 이 아파트의 가치가 얼마나 높은 지를 짐작해볼 수 있다.

현재, 이 아파트의 거래가 뜸해진 편이다. 홍은동의 ‘T’부동산에 공인중개사는 “입주가 가까워오면서 분양권이 짧은 시간동안 크게 올랐다” 면서 “매도희망자와 매수희망자들간의 줄다리기가 계속되면서 현재 관망세로 전환된 상태”라고 전했다. 덧붙여 그는 “매물이 대부분 소진되고 호가위주로 거래되면서 이런 추세가 당분간 이어질 듯싶다”고 전했다.

또, ‘G’부동산에서 근무하고 있는 중개업종사자는 “이 아파트는 도심접근성이 우수한데다가 북한산, 인왕산, 어린이공원에 둘러싸여 있어 쾌적한 주거환경을 갖추고 있다” 면서 “서울 한복판에서 이 정도로 쾌적한 주거환경을 갖춘 아파트를 찾아보기 힘든 만큼 이 곳을 찾는 주택수요자들도 많다”고 설명했다.   

북한산 더샵의 입지 및 단지 특성

‘북한산 더샵’은 쾌적한 주거환경이 가장 큰 자랑거리다. 북쪽에는 북한산이 있으면 서쪽에는 백련산, 동쪽에는 실락어린이공원 등 삼면이 녹지로 둘러싸여 있으며 조망(일부가구 제외)도 가능하다.

지하철 3호선 홍제역을 이용해 종로‧광화문‧여의도‧상암DMC 등 서울 도심으로 출퇴근이 수월하다. 도심과 가까우므로 단지 주변을 지나는 버스들도 많다. 버스전용도로를 이용하면 30분 이내로 서울시청이나 서울역까지 쉽게 이동할 수 있다. 통일로와 내부순환도로가 인접해 있어 도심접근성이 우수하다. 다만, 단지 주변에 차량이동이 많은 통일로와 내부순환도로가 있어 일부 가구에서는 약간의 소음과 먼지피해가 예상된다.

홍제초등학교는 도보 5분거리에 있어 어린 자녀들의 안전한 통학이 가능하다. 이 외에도 인왕중, 홍은중, 명지고, 상명사대부속여자고, 서울여자간호대학교, 상명대학교 등도 쉽게 통학할 수 있다.

생활편의시설 이용도 양호한 편에 속한다. 제래시장인 인왕시장과 롯데슈퍼가 가까워 저렴하게 쇼핑 하기도 좋다. 특히, 홍제역 주변에 상관이 발달되어 있는 만큼 생활편의시설 이용에 불편함은 없어 보인다. 다만, 주변에 대형마트나 백화점, 멀티플렉스관 등 대규모 상업•문화시설이 없는 점은 흠이다.

이 아파트는 남동향 및 남서향 위주로 배치해 채광성이나 통풍성이 뛰어나다. 또, 각 동들이 일자형으로 배치해 가구간 간섭을 최소화시켰으며 앞뒤로 탁 트인 조망권이 확보할 수 있도록 했다.

또, 입주민들의 안전과 쾌적한 주거환경을 제공하기 위해 차량이 외부에서 바로 지하주차장으로 진입할 수 있도록 했다. 지상에는 주차장을 설치 하지 않고 다양한 테마공원이나 광장으로 꾸며 입주민들이 쾌적한 친환경공간에서 여가 및 휴식을 즐길 수 있도록 배려했다.

단지 둘레를 따라 400m길이의 벚나무 산책로를 조성해 입주민들이 가벼운 산책과 여가를 즐길 수 있도록 했다. 또, 야외운동시설이 설치된 건강마당, 아이와 엄마가 함께하는 꿈놀이마당, 어린이의 감성을 자극하는 물놀이테마놀이터 등 12가지의 테마공간이 꾸며져 있다.

커뮤니티시설도 다량확보해 입주민들에게 다양한 편의를 제공하게 된다. 입주민들의 건강증진을 위한 피트니스센터는 물론 실내골프연습장 등도 설치돼 있다. 또, 자녀들의 학습공간인 도서관도 별도로 마련했다.  

일부 가구타입에는 부피가 커 내부에서 보관하기 힘든 각종 물건들을 보관할 수 있는 별도 수납장을 복도와 현관에 설치했다. 또, 여성전용 공간으로 여겨지던 드레스룸에 남성을 위한 '미스터 파우더장'을 배치한 점도 돋보인다. 이 곳에는 넥타이와 벨트 등 남성 악세사리와 화장품, 모바일 제품 등을 수납할 수 있다.

이 밖에도 신용카드 크기의 '패스 카드'를 제공해 주차 게이트나 아파트 현관 출입, 주차된 차량 위치 확인, 엘리베이터 자동 호출 등이 가능한 '원패스(one-pass)시스템'을 구축해 편의성과 보안성을를 높였다.

실주거용으로 ‘제격’, 투자용으로는 ‘글쎄’?

홍은동 일대의 부동산시장이 오랜 기간 저평가되어 있었고 신규공급이 거의 없었다고 하더라도 ‘북한산 더샵’의 가격상승폭은 너무 가파랐다. 중개업자들에 따르면 현재 84㎡형이 6억9000만~7억원선에 매물이 나오고 있다.

물론 높아진 가격만큼 거래는 잠잠한 분위기다. 일부, 중개업자들은 1~2년 내에 8억원을 돌파할 것이라고 호언장담하지만 쉽지 않아 보인다. 주택담보대출규제가 강화되면서 실수요자들의 문턱이 높아진데다가 정부의 부동산규제 강화기조가 계속되고 있기 때문이다. 게다가, 단기간 가격상승에 따른 피로감도 상당기간 진행될 것으로 보여진다.

또, 주변지역에서도 정비사업이 활발히 진행되고 있는 만큼 앞으로 분양권과 입주권의 거래가 크게 늘어날 것으로 보여진다. 공급물량 증가로 인해 가격상승에 대한 원동력을 잃어버릴 가능성도 있다.

하지만, 북한산 더샵은 홍은동 일대에서 실주거용으로 으뜸으로 평가 받고 있다. 일단, 홍은동에는 신규공급은 물론 브랜드아파트 공급이 거의 없었다. 이만큼 질 좋은 아파트의 공급도 거의 없었다는 것을 의미한다. 산에 둘러싸인 친환경 입지와 역세권 프리미엄, 그리고 특화평면 및 다양한 커뮤니티•조경시설 등 모든 요소에서 높은 점수를 받고 있기 때문이다.