분양가상한제의 윤곽이 드러나자 서울 분양시장은 뜨겁기만 하다.

내년 4월까지 분양가상한제를 피하고자 하는 재건축, 재개발 사업지의 일반분양 물량이 풍성해진데다 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제로 가격까지 착해 무주택자들의 비상한 관심을 받고 있어서다.

여기에 내년 봄 이후에는 분양가상한제가 시행되어 전매제한이나 거주의무가 강화될 수 있지만 시세보다 대폭 저렴한 새 아파트가 나올 예정이어서 서울의 분양시장의 뜨거운 관심은 해가 넘겨서도 이어질 전망이다.

이러한 가운데 서울과 접해있는 경기도 사람들은 뜨거운 서울 청약시장을 지켜만 볼 뿐이다. 서울에서 온 전입인구가 많고 서울 출퇴근자들이 주로 거주하는 동일 생활권 지역이지만 지역우선공급제로 서울 로또 분양잔치에는 숟가락을 얹을 수 없기 때문이다.

주택공급 규칙에 따르면 서울에서 공급되는 아파트는 전부 서울시민(1년 거주)에게 우선 공급된다.

수도권에서 서울이란

‘나가기는 쉬워도 들어오기는 어려운 곳’

서울의 비싼 아파트값을 피해 경기도로 이사한 사람들이라면 다시 서울로 돌아가기 쉽지 않다. 단기간 크게 올라버린 아파트 가격으로 구축을 매입하기에도 부담스러울 뿐만 아니라 분양시장에서는 지역우선거주제로 1순위라도 후순위로 밀리기 때문에 당첨 가능성이 희박하다.

KB부동산 주택가격동향 시계열자료에 따르면 서울과 경기도 아파트 중간값인 중위매매가격이 최근 2~3년 사이 크게 오른 것으로 나타났다. 2015년 1월 서울과 경기도의 중위값 차이는 2억원 정도였으나 2019년 9월 현재는 5억원을 넘었다.

따라서 경기도 사람들이 분양 아파트로 ‘인서울’ 하기 위해서는 먼저 지역 우선공급제에 맞게 빠르게 서울로 이사부터 해야 한다. 1년 이상 서울에 거주해야 우선으로 당첨권을 얻을 수 있다. 청약가점이 높은 사람이라면 지금이라도 서울로 보금자리를 이동해 1년이라는 시간을 기다려도 좋지만 분양가상한제 이후 공급감소가 변수로 작용할 전망이다.

경기도의 희망… ‘택지지구.신도시’ 공략 노려라

서울 분양시장의 뜨거운 관심으로 화제성이 밀려버린 경기도 분양시장에는 서울에서는 찾기 어려운 ‘택지지구, 신도시’ 개발이 있다.

신도시는 대규모의 주거단지가 형성되어 깨끗하고 살기 편한 곳으로 인식되고 있으며 분양가상한제가 적용되어 분양가 대비 상당한 시세차익이 보장되는 곳의 대명사가 되었다. 실제 판교신도시나 광교신도시, 위례신도시 등은 입주 후 서울 못지 않은 시세상승이 있는 곳이다.

대규모의 택지지구(면적 66만㎡ 이상)는 지역우선거주 기준이 다르게 적용되어 수도권 거주자라면 기회는 있다.

판교처럼 경기도의 대규모 택지지구의 경우 해당건설지역에 30%, 그 외 경기도에 20%를 우선 공급한 뒤, 나머지 50%를 기타지역 거주자에게 공급한다. 또 서울이나 인천에서 택지지구가 건설될 경우 해당 시·도 거주자에게 일반공급 물량의 50%를 우선 공급한 뒤, 나머지 50%를 기타지역 거주자에게 공급한다.

경기도의 신도시급 개발 중 가장 관심이 높은 곳은 과천지식정보타운과 위례신도시가 있다.  

북위례와 과천지식정보타운은 분양일정이 계속 미뤄지고 있는 상태로 분양 일정을 장담하기 어렵다. 특히 과천의 경우 상반기 분양을 예정했지만 분양가 줄다리기 끝에 일정 지연이 계속되고 있는 상황이다.

북위례권역에서 선보일 분양 물량으로 우미건설이 A3-2블록에서 ‘위례신도시 우미린 2차’가 예정되어 있고 중흥건설의 ‘중흥S클래스’(500가구)가 11월 예정이다. 또 서울권역에서 나오는 호반써밋송파2차(A1-4, 700가구)와 호반써밋송파1차(A1-2, 689가구)도 있다.

분양이 미뤄진 대표적인 단지로 과천지식정보타운 S9블록 ‘과천제이드자이’가 있다. 지구 내 첫 공공분양 아파트로 10월 분양 예정이다. 또 대우건설 컨소시엄은 과천지식정보타운 S6블록에 계획된 ‘푸르지오 벨라르테’도 분양가 갈등으로 현재 임대 후 분양과 일반 분양 방식을 놓고 고심 중인 것으로 알려지고 있다.

또 규모가 크지 않아 해당지역 거주자 100% 우선 공급하는 성남 고등지구와 고양 덕은지구도 눈길을 끌고 있다. 두 곳 모두 서울과 가까운 위치에 있다는 택지지구라는 점에서 지역 거주자들이 오랜 시간 눈 여겨 본 곳이다.

이밖에 하반기 분양시장에서 공급 일정이 나온 곳으로 여주에는 ‘여주역 푸르지오 클라테르’가 이달 견본주택 문을 열 예정이다. 재건축 아파트의 잇따른 분양 성공으로 주목 받는 광명뉴타운에서도 15구역이 11월쯤 일반 분양에 나설 계획이다.