[상업시설 투자성공방정식①] 섣부른 투자는 금물! 상권부터 파악하라

2018. 06. 18   16:51 조회수 2,120


 

 

 

정부가 주택 중심으로 부동산규제를 강화해나가면서 수익형부동산의 대표주자 상가에 뭉칫돈이 몰리고 있다.

 


 

 

국토교통부에 따르면 지난 해 상가, 오피스, 오피스텔 등 전국 상업‧업무용 부동산 거래량이 38만4182건에 달했다. 역대 최고치인 2016년 한 해 거래량(25만7877건)을 한참 웃도는 수치다. 이 같은 현상은 올해도 계속되고 있다. 지난 3월, 전국 상업‧업무용 부동산 거래량이 급증하며 역대 최다 기록을 경신했다. 한국감정원에 따르면 2017년 전국 상가 투자 수익률은 중대형(3층 이상, 연면적 330㎡ 초과) 6.71%, 소규모 상가가 6.32%를 기록 중이다. 각각 전년 대비 0.37%포인트, 0.39%포인트 뛰었다.

 

상가의 가치가 치솟는 이유는 지난해까지 저금리기조가 계속된데다가 주택가격도 가파르게 오르면서다. 주택가격이 정점에 다다르면서 매도 시 발생하는 자본이득만으로 수익창출이 어려워지자 투자자들이 수익형부동산으로 방향을 선회한 것으로 보여진다.

 

반면, 상업용 부동산은 연금처럼 안정적이고 높은 임대수익 창출이 가능한 상업시설에 투자수요가 몰리고 있다. 또, 대한민국도 고령화시대에 접어들면서 노후를 대비하기 위해 상가 등 수익형 부동산에 투자하는 수요도 점점 늘고 있다.

 


■ 상가수익률만 믿고 섣부른 투자는 금물 

 

 

 

 

상업시설도 투자대상물건이므로 당연히 리스크도 존재하기 마련이다. 임대료 수준이 생각보다 낮을 수 있고 공실이 발생할 수도 있다. 고객의 발길이 뚝 끊겨 상가의 역할을 담당하지 못할 때도 많다. 임차인 등 이해당사자와의 법적 분쟁이 발생할 수도 있으며 재개발•재건축 사업이 진행 중인 지역의 상가라면 생존권에 위협이 될 수도 있다.

 

상가는 이런한 이유로 주택과 달리 투자에 있어서 상당히 신중해야 한다. 상가는 배후수요나 유동인구, 교통여건, 임대료수준, 이용고객 소득수준, 상권의 소비특성, 상업시설 고객이용빈도, 주변 공실률, 미래가치, 키테넌트 상가 여부 등 모두를 꼼꼼히 따져봐야 한다. 이 중 한가지라도 충족하지 못할 경우 투자자는 기대와 달리 좌절을 맛봐야 할 수도 있다.


[상가투자 성공포인트①] ‘실패’가 ‘성공의 어머니’?…’노력’만이 성패를 좌우한다.

 

 

 

흔히, 실패가 성공의 어머니라고 한다. 하지만, 상가 투자는 예외인 듯 싶다. 거대자본금이 투입되므로 실패의 구렁텅이에 한번 빠지면 헤어나오기가 쉽지 않다.

 

필자는 상가 투자에 있어서는 ‘노력’만이 투자 성패를 좌우한다고 생각하고 있다. 여기서 말하는 노력은 ‘임장활동’이다. 상권이나 상가의 가치를 올바르게 판단하기 위해선 반드시 임장활동이 선행되어야 한다.

 

입지적 특성과 주변 환경에 따라 상권의 가치가 확연하게 달라지기 때문이다. 예를 들어 코너 변 건물인데다가 바로 앞에 횡단보도까지 있으면 유동인구의 시선을 사로잡을 수 있고 고객흡입력도 한층 강화된다. 반면, 역세권에 위치한 대로변 코너상가로 겉보기엔 화려하지만 고가도로로 인해 지역별로 단절되어 있다면 상가도 함께 고립되고 만다. 

 

이러한 지역적•입지적 특성은 책상에 앉아서 단순하게 판단하기 어렵다. 상권이나 그 주변을 오랜 기간 지켜보고 상권을 판단하는 방법이 가장 중요하다. 중개업자 등 부동산전문가들의 의견도 함께 청취한다면 실패확률은 그만큼 줄어들 수 밖에 없다.

 

임장활동을 통해 주변 배후수요나 유동인구, 고객들의 이동동선, 사업시설 이용빈도, 상권의 특성 등을 쉽고 정확하게 파악할 수 있다. 하지만, 이것으로만 투자의 적합성을 판단하기에는 아직 이르다.

 


[상가투자 성공포인트②]  ‘입지’와 ‘개발호재’를 너무 맹신하지 말아라! 

 

 

 

 

상가 초보투자자들은 입지만을 맹신하고 상가를 매입하는 경우가 많다. 야심 차게 직접 가게를 운영하며 장밋빛 미래를 꿈꿨지만 일년도 못 채우고 문을 닫기까지 한다. 입지는 최상급인데 점포운영이 원활하지 못한 이유는 뭘까?

 

원인은 다양하지만 크게 2가지 이유로 꼽는다.
철저하지 못한 임장활동으로 투자에 실패한 사례가 빈번하게 발생하고 있다. 예를 들어, 저녁에 네온사인을 화려하게 밝힌 서울 도심의 한 번화가에 조그만한 국수집을 개업했다고 하자. 상권의 특성에 완전히 어긋날 수 밖에 없다. 땅값 비싼 서울 번화가에서 국수만을 팔아서는 현상유지조차 어렵기 때문. 단순히, 배후수요와 유동인구만을 살펴보고 지역적 특성을 고려하지 않으면 리스크도 그만큼 커질 수 밖에 없다.

 

두 번째는 실패요인은 상가의 거래가격(임대료 포함)에서 찾을 수 있다. 아무리 입지가 좋고 유동인구가 많다 해도 상가가격이 터무니 없이 높으면 수익창출이 거의 불가능 해진다. 상가의 가격이 올라갈수록 투자수익률은 그만큼 줄어들 수 밖에 없기 때문이다.


한때, 서울을 대표하는 핵심상권이었던 강남 가로수길 상권과 신촌 상권이 무너진 이유도 치솟은 상업시설 가격 때문이다. 고객들로 항상 북새통을 이루며 발 디딜 틈이 없을 정도로 상권이 호황을 누렸지만 치솟은 임대료를 당해낼 수 없었다. 임차인들은 결국 눈물을 머금고 가게 문을 닫아야만 했다. 상권도 함께 몰락해 갔다. 이번 사례를 고려한다면 상가의 가격이나 임대료 등도 투자의 성패를 좌우할 요인 중 하나다.

 


[상가투자 성공포인트③] 죽은 상권도 살리는 ‘키(Key) 테넌트’ 상가
 

  

 

 

유동인구가 많은 곳에서도 사람들의 집객요소가 있다면 사람이 모이게 되고 자연스레 소비가 일어날 수 있다. 집객요소란 대형 영화관이나 대형서점, 은행 등 사람들을 끌어 모으는 편의시설이 상가 내 입점해 있거나 인접해 있는 것을 말한다.

 

이러한 집객요소는 상권의 규모를 더욱 키운다. 예를 들어 주변에 영화관이 입점해 있다면 더욱 많은 고객 유치가 가능해진다. 고객들이 영화 관람을 마친 이후에도 식당이나 카페, 호프 등 주변 상업시설을 이용하는 경우가 많기 때문이다.

 

결국 집객요소 편의시설(키테넌트 상가)로 인해 소비자가 늘고, 소비자가 늘면서 생활밀집형 점포들이 늘어나고 이는 다시 소비자 증가로 이어진다.

 

결론적으로 지하철역과 버스정류장 등 대중교통이 잘 발달되어 있는 곳에 대형 편의시설 집객요소가 있는 상가(키테넌트상가) 분양에 관심을 가져볼 만 하다.

 

대표적인 사례가 서울 마포구 서교동의 메세나폴리스다. 메세나폴리스는 대규모 쇼핑•문화복합단지로 개발됐다. 하지만, 홍대상권과 신촌상권에 밀려 전혀 힘을 쓰지 못했다. 건물이 완공된 지 수년이 흘렀음에도 불구하고 빈가게는 주인을 찾지 못했었다. 고객들의 발길이 끊긴 유령상가나 다름 없었다.

 

 

 

 

하지만, 메세나폴리스 내에 홈플러스와 롯데카드 아트스페이스, 롯데카드 아트홀 그리고 롯데시네마 등이 입점한 이후 분위기가 반전됐다. 홍대를 견줄만한 쇼핑•문화공간으로 거듭나면서 고객들의 발걸음이 끊이지 않고 있다. 지금은 강북의 랜드마크 상업시설로 부상했으며 쇼핑•문화명소로 널리 알려져 있다.

 

■ 서울 주요 상업시설 탐방 예행연습 

 

 

 

 

필자도 부동산업에서 종사하고 있는 만큼 서울 전역의 부동산을 자주 답사하고 있다. 지난해 연말쯤  ‘동작 협성휴포레 시그니처 스퀘어’ 상업시설 건설 현장에 다녀왔다. 솔직히, 이 곳을 일부러 찾아간 것은 아니다. 현 거주지(구로)와 가까워 예전부터 관심을 갖고 있었던 지역이어서 답사했을 뿐이다. 하지만, 예상 외로 많은 정보와 지식을 습득할 수 있어 만족스러웠다.  

 

서울 동작구 신대방동에 들어서는 주상복합아파트 ‘동작 협성휴포레 시그니처’의 상업시설이다.
이 지역은 과거 공장지대라는 이미지 때문인지 부동산시장이 약간 저평가 받고 있다는 느낌을 강하게 받았다. 

 

 

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지하철2호선 구로디지털단지역을 품고 있는데다가 신안산선의 수혜가 예상됨에도 불구하고 부동산가격이 상대적으로 낮게 형성되고 있기 때문이다. 구로디지털단지의 풍부한 배후수요까지 품고 있어 안정적인 수익창출이 가능해 보인다. 상가 주변은 아파트와 빌딩들로 가득차 있다.

 

인접한 구로디지털지의 상권은 굉장히 활성화되어 있다. 강남 상권 부럽지 않을 정도 유동인구가 넘쳐난다. 저녁만 되면 식당이나 주점 등은 고객들로 가득 찬다. 하지만, 구로디지털단지 상권의 규모가 작은 만큼 상권이 포화상태에 이르렀다. 향후, 홍대나 상암DMC상권처럼 상권이 외부로 점점 확대돼 갈 것으로 예상된다. 

 

‘동작 협성휴포레 시그니처’는 키테넌트 상업시설을 이미 확보해 둔 상태다. 주변 부동산에 따르면 멀티플렉스관인 ‘롯데시네마’가 이 곳에 입점할 예정이라고 한다.

 

중개업자는 “롯데시네마 입점소식이 전해지기 무섭게 주변 상가가격도 크게 올랐다”고 귀띔해줬다. 아직 입점하려면 상당한 시간이 남았음에도 불구하고 부동산시장에는 미래가치가 미리 반영되고 있는 듯 했다. 아직, 분양가가 책정 안됐지만 주변 시세를 감안하면 부담스럽지는 않을 것 같다.

 

상가 투자로써 부족함은 없어 보인다. 구로디지털단지와 주변 아파트의 풍부한 배후수요를 품고 있으며 지하철2호선 구로디지털단지역과 가까워 유동인구도 많은 편에 속하기 때문이다. 또, 신안산선의 역사도 주변에 들어오는 만큼 더블역세권에 포함되므로 미래가치도 높다. 키테넌트 상가도 입주하므로 고객흡입력도 크게 강화될 전망이다. 

 

필자는 간단하게 이 같은 방법으로 시장조사를 했다. 하지만, 상가 투자를 원하시는 분이라면 더욱 치밀하고 전문적으로 상권 분석하기를 권장한다.

 

 

 

 

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