여름휴가 기간에도 부동산 관련한 국회 입법 과정이 숨 가쁘게 진행되고 있다. 부동산 시장에 영향을 미치는 굵직한 법안들이 7월 말부터 국회 본회의를 통과해 현재 시행 중이거나 시행을 앞두고 있다.

이번에 개정된 법안들은 하나하나가 시장의 판도를 바꿀 만큼 중요한 사안이 많다. 임대차 제도 및 임대사업의 틀이 바뀌고 세금측면에서는 취득에서부터 보유, 매도까지 규제가 더 세분화되어 주택 매수, 매도 계획이 있다면 바뀐 법안들의 내용을 확인할 필요가 있다.

특히 이번에 바뀐 법안들이 처리되는 속도가 빠르고 시행 시기, 관련부처가 달라 헷갈릴 수 있다. 7월 말 국회 본회의를 통과한 임대차 관련법은 현재 시행 중이고 8월 4일 국회 본회의를 통과한 법안들은 대부분 8월 12일과 18일 공포되어 바뀐 내용을 법조문을 통해 확인할 수 있다.

■ 첫 시작은 임대차 관련법

21대 국회가 가장 발 빠르게 처리한 법안으로 주택임대차보호법을 일부 개정해 만든 계약갱신청구권제와 전월세상한제가 있다. 7월 31일부터 시행된 이 제도는 임대차 계약 후 추가로 2년 연장할 수 있어 최소 4년의 임대기간을 보장하며 임대료 상승폭은 직전 계약의 5% 내로 정한다. 이때 각 지방자치단체가 5% 이내에서 상한을 조례로 달리 정할 수 있다.

7월 말부터 제도가 도입되었지만 적용은 개정법 시행 전 체결된 기존 임대차 계약에도 소급 적용된다.

임대차3법 중 남은 전월세신고제는 내년 6월 1일부터 시행된다. 전월세 거래를 하면서 매매거래처럼 30일 내에 임대 계약 당사자와 보증금, 임대료, 임대기간 등을 관할 지방자치단체에 신고해야 하는 내용이다.

■ 법인, 다주택자 정조준 ‘내년 세금 부담 더’

7.10부동산 대책의 핵심은 법인과 다주택자를 겨냥한 세금규제이다.

먼저 주택을 취득할 때 내야 하는 취득세가 8월 12일부터 바뀌었다. 지방세법 개정 내용을 보면 조정대상지역 내 2주택자는 취득세율이 기존 1~3%에서 8%로, 3주택 이상은 12%로 오르며 법인은 지역과 상관없이 취득세율 12%로 일괄 적용된다.

비조정대상지역 내 다주택자는 2주택자는 취득세율 1~3%로 유지되며 3주택자는 8%, 4주택 이상은 12%가 적용된다. 참고로 기존 소유 주택의 소재지와 관계없이 비조정대상지역에 2번째 주택을 추가로 취득하는 경우 주택 가액에 따라 1~3% 세율이 적용된다.

주택을 증여받을 때 내는 취득세율도 강화된다. 2주택 이상 보유자가 조정대상지역 내 공시가격 3억원 이상인 주택을 증여하면 증여 받는 사람이 내는 취득세율은 기존 3.5%에서 12%로 대폭 오른다. 이 밖에 주거용 오피스텔과 분양권, 입주권도 주택 수에 반영된다.

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고가 주택을 보유할 때 내야 하는 종합부동산세도 규제지역의 다주택자와 법인에게 특별히 강화된다.

종합부동산세법에서는 종전 '3주택 이상 또는 조정대상지역의 2주택 소유자'에 대하여 과세표준 구간별로 0.6%부터 3.2%까지의 세율을 적용했으나 앞으로는 1.2%부터 6.0%까지로 높인다.

또 이전에는 개인과 법인에게 동일한 세율을 적용했지만 앞으로는 2주택 이하를 소유한 법인에게는 3.0%의 단일 세율을 적용하고 3주택 이상 또는 조정대상지역 내 2주택을 소유한 법인에게는 개인 기준으로 최대세율인 6.0%를 적용 받는다. 더불어 과세표준 산정 시 법인은 6억원 기본 공제도 없어져 법인의 세금부담이 크게 늘어난다.

이 법의 시행은 내년 1월 1일부터이지만 과세 기준이 6월 1일 소유자인 만큼에게 본격적으로 적용되는 시기는 6월 이후라고 볼 수 있다.

주택을 판 후 내야 하는 양도소득세도 조정대상지역 내 다주택자와 2년 미만 보유 주택(조합원 입주권·분양권 포함)에서 세율이 인상된다. 규제지역 내 다주택자에 대한 양도세 중과세율이 2주택자는 20%포인트, 3주택자는 30%포인트 더해진다. 단기 보유 주택에 대한 양도세도 강화되어 1년 미만은 40%에서 70%로, 1~2년은 40%에서 60%로 상향된다. 세율 인상과 관련한 내용은 내년 6월 1일 이후 양도하는 분부터 적용된다.

1세대 1주택 장기보유특별공제 시 보유기간에 비례해 적용하던 공제율을 보유기간과 거주기간에 비례하여 적용하도록 했다. 예를 들어 보유기간 연 8%의 공제율을 '보유기간 4% + 거주기간 4%'로 조정됐다.

그동안 주택 수 산정에서 제외되었던 분양권도 내년 1월 1일부터 포함되며 법인의 주택 양도시 적용되는 추가세율(법인세율 10~25%+추가 20%) 상향도 내년 1월 1일부터 적용된다.

■ 취지와 다른데… 임대사업자 제도도 유턴

7.10대책에서 언급된 임대사업자 제도도 8월 18일부터 바뀐다. 등록임대사업자를 대상으로 의무임대기간과 임대료 증액 제한을 지키면 세제혜택을 주는 제도로 그동안 다주택자들이 세금 회피 수단으로 쓰인다는 지적에 따라 큰 틀에서 변화를 맞이한다.

민간임대주택에 관한 특별법의 개정된 주요 내용으로 4년짜리 단기임대주택에 관한 규정은 삭제되었고 장기임대주택에서 아파트는 신규 등록에서 제외되고 빌라 등 다세대주택이나 다가구 등은 임대의무기간을 8년에서 10년으로 늘어난다.

또 아파트 장기임대 등 폐지되는 유형들의 경우 임대의무기간이 종료되면 자동으로 등록이 말소되며 의무임대기간 전이라도 임대차계약 체결 중인 임차인의 동의가 있는 경우 자발적 말소를 허용한다. 이때 의무임대기간 미준수에 대한 과태료를 적용하지 않기로 했다.

또 등록임대사업자들의 경우엔 전세보증보험 등 임대보증금 보증 가입이 의무화된다. 법 시행 이후 신규 등록하는 주택은 바로 적용되며 기존 등록주택은 법 시행 1년 후 체결되는 임대차계약부터 적용된다.

이 밖에 수도권 민간택지 분양가 상한제 주택 입주자에게 최초 입주가능일부터 5년 이내의 거주 의무기간이 생긴다. 만약 분양가 상한제 주택 거주자가 거주 의무 기간 생업 사정 등으로 이전하려면 한국토지주택공사(LH) 등 공공주택 사업자에게 팔아야 한다.

또 주택법 개정에서는 LH나 지방공사가 시행사로 참가하는 소규모 정비사업에서 분양가 상한제 적용을 제외한다. 주택의 전매제한 위반자에 대해 최장 10년간 청약 자격을 제한하는 내용도 포함됐다.

6개월 뒤인 2021년 2월 19일부터 시행되며 입주 의무와 관련한 내용은 법 시행 후 최초로 입주자모집승인을 신청하는 단지부터 적용된다.

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