[긴급진단] 9.5 부동산 추가 대책, 부동산 시장 영향은?

2017. 09. 05   12:24

 

8.2부동산 대책이 발표된 지 한 달이 훌쩍 지났다. 8.2부동산 대책 발표 이후 부동산 시장은 아파트 매매가격 및 거래량이 급격히 둔화 됐다. 특히 강남 재건축 아파트값은 하락세로 반전하는 등 8.2대책의 가장 큰 영향을 받았다. 하지만 수도권이나 지방의 주요 아파트 청약엔 여전히 사람들이 몰리고 있는 상황이며, 정부의 규제에 비껴난 곳은 풍선효과를 받는 모습이다.

 

이런 가운데 8.2대책 후속으로 9.5부동산 추가대책이 발표 되면서 전반적으로 거래량 감소와 가격 하락이 불가피해졌다.

결과적으로 9.5 부동산 대책으로 투기과열지구 추가 지정 되는 지역은 거래량 감소와 가격 하락이 이어질 것으로 보인다. 반면, 규제에서 비껴난 지역들은 풍선효과를 받을 수 있으나, 북한 북핵실험 등의 대외적인 불안 등으로 현금 보유하려는 수요자들이 늘면서 풍선효과가 기대만큼 크지 않을 수 있다.

 

민간택지 분양가상한제 적용은 과거에도 분양가를 잡는데 효과를 주지 못했을 뿐만 아니라 사실상 수익성 악화 이유로 건설사 분양시기 조절, 재정비사업 속도 조절 등으로 분양 물량 축소 등으로 분양가 및 가격 상승의 악순환 반복을 낳을 수 있다.

분양시장은 새 아파트 실수요가 여전히 많은 만큼 정부의 규제보다는 공급과 입지, 상품, 분양가 경쟁력 등에 따라 양극화가 뚜렷할 것으로 예상된다.

 

9.5 부동산 추가 대책 추진 내용

 

■투기과열지구 추가 지정


성남시 분당구와 대구시 수성구에서 국지적인 가격불안이 지속됨에 따라 주거정책심의위원회의 심의(9.1~4일)를 거쳐 이들 지역을 투기과열지구로 지정(9월 6일부터 지정효력 발생)하였고, 2015년 4월 이후 적용사례가 없는 민간택지 분양가상한제의 적용기준도 개선하기로 했다.

 

이번 투기과열지구 지정의 효력은 9월 6일부터 발생하며, 이에 따라 금융규제 강화(LTV․DTI 40% 적용 등), 재건축 조합원 지위양도금지, 청약규제 강화, 분양권 전매제한 등을 적용 받게 된다. 향후 도시및주거환경정비법 등이 개정되면 정비사업 분양 재당첨 제한, 조합원 분양권 전매제한, 3억 이상 주택 거래 시 자금조달계획 및 입주계획 신고 등의 규제도 추가로 발생한다.


■ 민간택지 분양가상한제 적용


분양가상한제는 앞으로 주택가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역 중 최근 3개월간 주택가격상승률이 물가상승률의 2배를 초과하면서 다음의 어느 하나에 해당하는 지역은 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 상한제를 적용할 수 있도록 한다.

 

① 최근 12개월간 해당지역 평균 분양가격상승률(전년동기대비)이 물가상승률의 2배를 초과하는 경우
② 분양이 있었던 직전 2개월의 청약경쟁률이 각각 5:1 초과 또는 국민주택규모 이하의 청약경쟁률이 10:1을 초과한 경우
③ 3개월간 주택 거래량이 전년동기대비 20% 이상 증가한 경우

 

분양가 상한제
고분양가 논란과 가격 급등에 따른 시장불안을 해소하고, 신규 주택이 적정가격으로 공급되도록 하여 국민의 주거안정 도모하기 위해 도입된 것으로 분양가를 “택지비+건축비” 이하의 가격으로 제한하는 제도

후속 조치 시행에 따른 부동산 시장 영향

 

'성남 분당구, 대구 수성구 투기과열지구 추가지정'에 따른 영향


투기과열지구·투기지역의 이중 굴레에서 벗어나 '풍선효과'가 기대되는 분당, 대구 등의 지역이 이번 투기과열지구 지정이 되면서 전반적으로 거래량과 가격 하락에 불가피해졌다. 거래와 대출 등 규제로 인해 거래 문턱이 높아진 만큼 투자수요 유입이 어렵게 되었고, 실수요자 역시 대출에 대한 부담이 커졌기 때문에 거래 부담이 큰 것은 마찬가지다.

 

시장에 여전히 유동자금이 많고, 마땅히 유동자금이 들어갈 곳이 없는 것을 감안하면, 이번 추가대책에서 비껴난 지역과 수익형 부동산 등 상품으로 유입될 가능성도 있다. 대표적으로 평촌 등 1기 신도시를 비롯해, 경기 광명시, 성남 수정구, 부산 등을 꼽을 수 있다. 하지만 저금리 등의 부동산 시장에 지속적으로 들어왔던 유동자금이 주택시장 규제와 북한의 강력한 핵실험 등의 불안요소로 당분간 현금 보유를 하려는 성향이 짙어질 것으로 보인다.

 

 

 '민간택지 분양가상한제 적용'에 따른 시장 영향

 

2005년에 처음 도입된 분양가상한제는 고분양가 행진을 차단해 주택시장을 안정시키겠다는 취지였다. 하지만 2005년 3.3㎡당 평균 1400만원대였던 분양가는 2007년 1800만원 가까이가 됐고, 2008년에는 2000만원을 넘었다. 이 제도가 도입됐을 때 분양가 안정화에 효과를 주지 못했다는 것이다. 때문에 분양가상한제 도입이 이번에도 분양가를 낮추는데 큰 영향을 주기는 어려울 것으로 판단된다.

 

원자재를 비롯해 노무비 상승 등의 원인도 있다. 뿐만 아니라 분양가상한제가 도입이 되면 건설사들은 수익성 악화 문제로 분양시기 등을 조정하는 곳들이 늘어난다. 또한 일분 분양에 따라 수익성이 달라지는 재건축 재개발 등 재정비 사업들 역시 분양가 규제가 되면 수익성이 크게 떨어지게 되기 때문에 사업 추진에 속도를 내지 못한다. 즉 결과적으로 분양 물량 감소로 이어지고 이는 다시 분양가 상승으로 이어지는 구조가 반복된다.

 

 

분양가를 낮추기보다 ‘꼼수 분양’ 등 부작용을 양산할 수도 있다. 서울 용산구 한남더힐은 분양가상한제를 피하기 위해 임차인 모집 당시에 전용면적 177㎡ 이상 주택형의 경우 보증금 14억5900만~25억2000만원, 월세 240만~430만원에 책정돼서 화제가 되기도 했었다. 분양가상한제 제도 자체보다는 주택경기, 지역별 주택 수급 상황 등이 분양가에 더 큰 영향을 미칠 것으로 본다.

 

분양가 상한제 도입이 오히려 공급 부족을 불러올 수 있다. 재개발 재건축 정비사업의 경우 높은 분양가에 일반분양이 잘되어야 조합원들의 부담이 줄어드는 구조이다. 내년에는 초과이익환수제가 부활이 되는데다 분양가 책정 문제를 두고 갈등을 빚는 사업장이 생길 경우 분양 시기를 잡지 못하는 상황이 올 수도 있다. 또 분양가 상한제 영향으로 분양 시기를 잡지 못하는 경우가 발생할 가능성이 있다. 

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