“예고편을 마치고 본편이 시작된다.”

영화나 드라마 이야기가 아니다. 2018년 부동산 시장의 이야기다.
 

올 한해 부동산 시장은 새롭게 들어선 문재인 정부의 정책방향에 따라 각종 규제가 쏟아지며 큰변화를 예고했다. 본격적인 시작에 앞선 기대감과 두려움, 혼란이 공존하는 미묘한 분위기가 가득했다. 그에 따라 집값도 오락가락하길 반복했고, 움츠러드는가 하면 되려 활기를 띄는 곳도 나타났다.

그렇게 예고편과 같은 2017년이 지나가고, 이제 새롭게 맞이하는 2018년은 각종 정책이 본격적으로 시행됨에 따른 직접적인 영향력이 발생하고 파장이 확장될 전망이다. 많은 변화가 생기는 만큼 흔히 말하는 부동산 전문가 혹은 재테크고수들 조차 시장을 진단하는게 어렵다.

새해를 맞아 자산관리에 대한 새로운 목표를 세우며 부동산 투자나 내 집 마련을 고려중인 수요자가 있다면 더욱 신중을 기해야한다. 무엇보다 달라지는 법과 제도를 잘 파악하는게 우선이다.  

◈ “양도부터 보유까지 세금 더 걷는다”

우선 1월 1일부터 양도소득세 기본 세율이 상향된다. 기존 38%였던 3억~5억원의 아파트 양도소득세 기본 세율이 40%로 상향되며, 기존 40%였던 5억원 초과 아파트의 양도세는 42%로 각각 2%포인트 인상될 예정이다.

분양권 양도소득세도 커진다. 전국 40곳의 조정대상지역 내에서 거래되는 되는 분양권은 보유기간에 상관없이 일률적으로 50%의 세율이 적용된다. 기존에는 분양권을 1년 이내에 전매할 때 50%, 1년 이상~2년 미만은 40%, 2년 이상은 6~40%의 세금을 납부했던 것보다 세금부담의 폭이 커진 것이다.

부동산을 단순히 사고 파는 것 만으로 발생하는 소득에 대한 세금 인상으로 부동산을 단순 투자의 목적으로 사고 파는 행위를 줄이겠다는 의도다.

특히, 다주택자들의 세금부담은 더욱 커진다. 4월 1일부터 조정대상지역에서 주택을 매매할 때 2주택을 소유했거나 3주택 이상 다주택자들은 양도세 기본세율(6~42%)에 각각 10%포인트, 20%포인트 가산세가 붙는다. 양도세 기본세율이 최고 42%임을 감안하면 3주택 이상자는 최고 62% 세율이 적용된다. 여기에, 3년 이상 보유 시, 보유 기간에 따라 양도차익의 10~30%를 공제해주던 장기보유특별공제 혜택도 배제된다.

◈ 강남 재건축시장의 비상, 초과이익환수제

황금알을 낳는 거위와 같던 강남권 재건축 시장에는 빨간불이 켜진다. 1월 1일부터 당장 초과이익환수제가 부활함에 따라서다.

초과이익환수제는 재건축으로 얻은 이익이 조합원 1인당 평균 3000만원을 넘을 경우 초과금액의 최대 50%를 세금으로 부과하는 제도다. 2006년 참여정부 시절 ‘3·30대책’으로 시행됐다가 두 차례 걸친 유예기간이 올해로 끝난다. 이제 1월1일 이후 관리처분계획인가 신청을 하는 재건축 사업장은 모두 초과이익 환수 대상이 된다.

최근 집값 급등은 초과이익환수제를 피하기 위해 서울 강남 재건축 단지들이 사업 추진에 속도를 낸 것이 주요 원인인 만큼 초과이익환수제가 실시되면 재건축 단지의 투자 과열 양상도 진정될 것으로 전망된다.

◈ 임대사업자등록 활성화 유도 위한 개정도 이어져

임대사업자등록 활성화를 유도하기 위한 조세특례제한법 개정도 이뤄졌다. 소형주택 임대사업자에 대한 소득·법인세 감면(4년 일반임대 30%, 8년 준공공임대 75%) 요건이 완화된다.

기존에 소형주택 임대업자가 소득세 및 법인세를 감면 받기 위해서는 주택임대사업자를 등록하고, 국민주택 규모의 기준시가 6억원 이하의 주택을 4년간 (준공공임대 시 8년) 3주택 이상 임대해야 했으나 내년부터는 1주택만 임대해도 된다. 또 준공공 및 기업형 임대주택 양도소득세 감면 적용 기간은 2018년 말까지로 1년 연장되며, 신규 매입 후 10년 이상 계속 임대 시에는 양도세를 면제해 준다.

◈ 무리한 투자 안돼, 대출받기 어려워진다

가장 어려운 부분 중 하나가 바로 까다로워질 대출심사다. 조정대상지역에서는 새로운 총부채상환비율(DTI)이 적용된다. DTI는 차주의 상환능력을 소득으로 따져 주택담보대출 한도를 정하는 기준이 된다.

기존에는 신규 주택담보대출을 받을 때 이전에 받았던 주택담보대출 이자비용만 포함했으나 신DTI는 원금과 이자 상환비용을 모두 포함해 차주의 가계부채를 포괄적으로 반영, 대출한도가 줄어들게 되는 것이다. 여기에 두 번째 신규 주택담보대출을 받을 때 만기 시점은 15년으로 제한해 DTI를 산정한다. 대출기한을 늘려 더 많은 돈을 빌리는 것을 막기 위한 조치다.

내년 달라지는 대책의 면면을 살펴보면 문재인 정부의 부동산 시장에 대한 시각은 분명하다. 부동산 특히 ‘집’에 대해 사고 팔아 이익을 남기는 ‘상품’이 아닌 오직 ‘거주 공간’으로 규정한 것이다. 다만 거주공간을 사기 위해 고민하는 실수요자들에게도 어려운 부분도 존재하는 만큼 꼼꼼히 파악해 요령 있는 접근이 필요한 시점이다.