강남권을 포함한 서울 재건축아파트 조합원 1인당 초과이익 부담금이 당초 예상했던 수준을 크게 웃돌면서 조합원들의 불안감이 가중되고 있다. 이로 인해, 초과이익환수제에 대한 정당성 및 조세형평성 문제가 다시 불거지면서 위헌 시비 등 해묵은 논란도 재점화되고 있다.

초과이익환수제는 미실현 이익에 대해 과세하므로 위헌 소지가 있기 때문이다. 게다가, 재건축 대상 주택을 재건축 사업추진 중에 매수한 자(재건축사업 완료시점 소유자)들이 결국 모든 부담을 떠안아야 하므로 과세형평성에도 어긋난다. 중간 매수인이 얻을 수 있는 실질적인 수익보다 초과이익환수금이 더욱 많을 수도 있다. 배보다 배꼽이 더 커질 수도 있는 셈이다.

또, 정비사업 중에서 재개발사업, 도시환경정비사업, 주거환경개선사업은 모두 제외되고 재건축사업에만 과세한 다는 점도 형평성 논란을 부추기고 있다.

부동산투기수요를 잡기 위해 탄생한 재건축 초과이익환수제가 실거주자의 재산권까지 침해할 우려가 있다. 만약, 10년 이상 해당아파트에 거주해온 1가구 1주택 조합원이라면 당연히 실수요자로 판단하고 부담금을 줄이거나 면제해줘야 한다. 하지만, 이런 안전장치는 전혀 없이 원조합원 모두에게 적용되므로 실수요자들은 내쫓길 위기에 처하게 된다. 실수요자들은 부담금 납부를 위해 집을 팔아야 할 입장이다.

■ 재건축 초과이익환수제 적용 사례 

그 동안 초과이익 환수제를 적용해 부담금을 부과한 사례(2008년~2012년)는 5건에 불과하다. 그마저도 소규모 연립주택 재건축사업이다.

정풍연립주택과 우성연립, 이화연립주택의 조합원들은 모두 재건축 초과이익환수금을 납부했다. 조합원 1인당 평균 부과액이 33만~351만원으로 비교적 크지는 않았다.

하지만, 5500만원 가량의 부담금을 납부해야 하는 한남연립주택(서울 용산구 한남동) 조합원들은 납세를 거부하고 버티기에 들어갔다. 2012년 한남연립 재건축 조합은 부담금을 낼 수 없다며 서울행정법원에서 소송을 제기했으나 패소했다. 패소 이후 곧바로 헌법재판소에 헌법소원 심판을 청구한 상태다. 강남구 청담동 두산연립도 행정법원에 소송을 제기했으나 행정법원은 한남연립에 대한 헌재 결정을 지켜보고 판결을 내리겠다는 입장이다. 

그 동안 서울 강남권이나 용산구 부촌을 제외하고는 납부가 순조로웠던 점을 감안하면 초과이익환수제 부활이 부동산시장에 미칠 파장이 미비할 것으로 예상된다. 강남권 등 주요지역을 제외하면 실질적으로 납입해야 하는 부담금은 전혀 없거나 소액에 불과하기 때문이다.

■ 재건축 초과이익환수제 부담금 생각보다 적을수도... 

초과이익환수제 부담금 산정방식은 생각보다 단순하다. 재건축 종료 시점의 주택 가격 총액에서 재건축 사업 개시 시점의 부과 대상 주택의 가격 총액을 빼면 총개발이익이 된다. 여기서 개발에 들어간 비용을 제하면 순개발이익이 나온다.

순개발이익이 부과 기간 동안 인근 시세 상승을 고려한 정상 주택 가격 상승분 총액을 넘을 때 부과된다. 쉽게 말하면 주변 시세보다 많이 오를 때만 그 차액에 대해 부과된다는 뜻이다.

차액이 가구당 3000만원 이하일 때는 초과이익환수제가 적용되지 않는다. 단 3000만원이 넘으면 그 초과금액에 한해서 최대 10%~50%까지 부과된다.

만약, 재건축 대상 아파트를 5억원에 매입했으며 재건축이 종료되는 시점의 가치는 8억원이 됐다고 가정해보자.

이때 재건축 개발 차익만 계산해보면 3억원에 달한다. 하지만 여기에 반영된 각종 비용이 공제되므로 실질 차액은 많지 않다. 기존에 추가 부담금을 1억원 납부했고 인근 시세가 1억원 정도 올랐다고 가정하면 실제 개발 이익은 1억 원에 불과하다. 이를 초과 이익이라고 한다. 이 경우, 1억원의 초과 이익이 발생하면 1600만원 정도를 부담금으로 징수하게 된다. 단순 차익의 절반인 1억5000만원이 부과되는 것이 아니라는 뜻이다.

하지만, 일부 언론에서는 개발이익에 대해 최고 50%에 대해 초과이익부담금을 징수하는 것처럼 호도해왔다. 사실과 전혀 다름에도 불구하고 부동산시장에 불안감만 키운 셈이다. 재건축 초과이익환수제가 재건축시장에 지금까지 거의 영향을 미치지 못했지만 재건축의 저승사자로 불리는 이유이기도 하다.

■ 재건축 초과이익환수제 논란 키운 정부 왜?
  

국토교통부가 조합이 설립된 서울 주요 재건축 아파트 20개 단지의 재건축초과부담금을 시뮬레이션한 결과를 지난 21일에 발표했다. 특히, 강남권 일대 주요 재건축아파트들은 수억원에 달하는 추정부담금이 산정되면서 조합원들의 시름이 깊어질 전망이다. 

국토부에 따르면 ‘강남 4구’(강남·서초·송파·강동구) 재건축 아파트에 부과될 부담금이 조합원 1인당 최고 8억4천만원에 달할 전망이다. 평균 부담금도 1인당 4억3900만원에 이른다. 이에 따라 지난해 말까지 관리처분인가를 득하지 못한 재건축단지들의 투자심리가 크게 위축될 것으로 보여진다.  강남권을 제외한 나머지 5개 단지에서는 최고 부과액이 2억5천만원, 최저는 100만원이었다. 

위에 등장한 시뮬레이션 단지들은 주요재건축아파트들만 추출한 것이므로 실제 발생할 평균부담금과 상당한 차이가 발생할 수도 있다. 지역을 대표하는 재건축단지들로 시뮬레이션을 했으므로 당연히 추가부담금도 높아질 수밖에 없기 때문이다.

국토부는 민감한 사항이라는 이유로 단지별 추산 결과는 공개하지 않고 있다. 하지만, 업계에서는 서초구 ‘반포주공 3주구’를 비롯해 송파구 ‘잠실 주공5단지’, 대치동 ‘은마아파트’ 등이 포함된 것으로 보고 있다.

​
정부가 재건축 초과이익환수제 부활로 재건축시장이 민감해지고 있는 가운데 주요단지들만 선별해서 시뮬레이션을 하고 발표한 이유는 따로 있어 보인다.

문재인 정부는 취임 이후 잇따라 지속적으로 부동산규제대책을 발표하고 부동산시장을 옥죄고 있다. 이로 인해, 수도권 위성도시를 비롯해 지방 주요도시들의 집값 상승세가 주춤해진 상태다. 하지만, 나홀로 강세를 보이고 있는 지역이 서울이다. 다주택자 중과세제도가 다시 시행되면서 똘똘한 한채를 소유하려는 주택수요가 늘고 있기 때문이다. 그 중심에는 강남권 재건축아파트가 있었다.

강남권 재건축아파트는 정부의 부동산규제 주요표적이 되었음에도 주택가격 오름세는 꺾이지 않고 오히려 가파른 상승세를 보여왔다.

KB국민은행이 공개하는 부동산 시세정보에 따르면 강남 아파트의 1월 첫째 주와 둘째 주 매매가격은 각각 직전 주와 비교해 0.24%, 0.36% 올랐다. 1월 전국 아파트 매매가격 상승률인 0.05%의 5~7배를 웃돈다. 단지 별 시세를 확인해보면 은마아파트이나 잠실주공5단지 등 주요 재건축단지들의 상승폭이 컸다.

정부는 강남재건축단지의 주택가격이 치솟자 재건축 연한(30→40년)을 높이거나 안전진단 등 재건축 관련 규제 강화 내용을 검토하고 있다. 또, 재건축초과이익환수제 시행에 따른 불안요인을 확산시켜 강남재건축시장 안정화를 도모하고자 한 것으로 보인다.  곧, 강남 재건축시장에 던지는 경고적 의미다.

Ps. 다음 2편에는 재건축초과이익환수제 부활과 재건축기간연장, 안전진단강화 등이 재건축시장에 미치는 영향에 대해서 정리해 보도록 하겠습니다. 끝까지 읽어주셔서 감사합니다.

* 작성: 리얼투데이 부동산 연구소 김병기 차장