정부가 재건축 초과이익환수제 부담금의 시뮬레이션 결과를 발표한 이후 서울 강남권 재건축시장을 술렁이고 있지만 강북 재개발시장은 오히려 미소를 짓고 있는 것으로 나타났다. 그 동안 강남재건축단지에 밀려 숨죽이고 있던 강북 재개발 단지들이 재건축 규제에 따른 풍선효과를 톡톡히 누릴 수 있을 것으로 기대되면서다.

■ (2017.01~2018.01) 강남권 부동산시장 동향 

지난해 강남권 아파트가격은 정부의 강력한 부동산규제대책 발표에도 불구하고 가파르게 올랐다. 그 중심에는 강남재건축단지가 있었다. 강남권의 노후 아파트들이 재건축연한인 30년을 대다수 채우면서 재건축요건을 갖췄기 때문이다. 강남권의 노후아파트들은 재건축사업에 대한 기대감이 반영되며 주택가격이 천정부지로 치솟았다. 또, 코엑스~잠실종합운동장을 잇는 국제교류복합지구와 현대차 글로벌비즈니스센터 등 개발호재도 강남권 집값상승을 부추겼다.
  

KB국민은행 부동산시세에 따르면 서초구 반포동의 삼호가든 5차 전용 98㎡형은 1월 현재 14억2000만원의 시세를 형성하고 있다. 이는 지난해 동월 11억6000만원보다 22.4% 오른 가격이다. 또, 서울 송파구 문정동의 올림픽훼밀리타운 전용 84A㎡형의 현시세는 10억5500만원에 달한다. 지난해 동월 8억6500만원보다 22.0% 올랐다. 또, 송파구 잠실주공5단지 전용 81㎡형은 같은 기간동안 23.4% 올랐다. 비슷한 기간 동안 서울 아파트가격은 13.8% 올랐다.

강남권은 지난해부터 정부 부동산규제대책의 표적이었으나 아랑곳않고 부동산시장은 호황을 누려왔다. 올해도 주택가격 안정 기미를 보이지 못하면서 정부가 다시 한번 칼날의 끝을 강남권에 겨누고 있다.

■ 강남권 재건축아파트 초과이익환수제 부담금 평균 4억4000만원에 달해

정부는 올해 재건축 연한 연장 및 안전진단 강화 등을 검토하기로 하면서 재건축을 준비 중인 서울 주요 아파트 단지들이 불안한 기색을 감추지 못하고 있다. 더불어, 강남권을 포함한 서울 주요아파트 시뮬레이션으로 초과이익환수제 부담금까지 추정하고 발표하면서 부동산시장에 위협을 가하고 있다.

물론, 주요단지들을 중심으로 시뮬레이션으로 했다지만 부담금의 수준은 상상 이상을 훨씬 뛰어넘었다. 지난 21일에 국토부는 전날 강남4구 15개 재건축 단지에 부과될 조합원 1인당 재건축부담금을 추산한 결과 평균 부담액은 4억3900만원이며 최고 부담액은 8억4000만원까지 이른다고 밝혔다.

초과이익 환수제는 재건축으로 인한 이익이 주위의 집값 상승률을 웃도는 경우 이 초과이익의 최고 50%를 정부가 세금을 부가하는 제도다. 재건축 부담금도 누진세를 적용 받으므로 그 동안 아파트가격 상승폭이 컸던 강남권에 가장 많은 피해가 돌아갈 것으로 예상된다. 

■ 재건축 초과이익환수제 위헌소송 中...안전한 재개발사업으로 눈길 돌려 

재건축초과이익환수제는 위헌논란에 휩싸여 있다. 과거 위헌판결로 자취를 감췄던 토지초과이득세의 수순을 똑같이 밟을 가능성도 있다.

재건축조합측에서 가장 문제를 삼는 위헌 내용은 미실현이익에 대한 세금부과다. 그들은 아직 수익이 확정되지 않은 상태에서 먼 미래를 예측하고 세금을 추징하는 행위는 부당하다고 주장하고 있다. 반면, 국토부는 과거 헌재 판결을 비추어 봤을 때 아무런 문제가 없다는 입장이다. 그 근거로 토지초과이득세 판결을 예시로 들었다.  

 
하지만, 국토부 주장은 현실적으로 맞지 않다. 헌법재판소가 과거 미실현 이득에 세금을 부과해도 큰 문제가 없다고 판단하긴 했다. 다만, 특정 과세기간에 지가가 하락하는 데 대비한 보충규정을 두지 않았다는 점을 들어 토지초과이득세를 헌법불합치 판결을 내렸기 때문이다. 초과이익환수제도 보충규정을 따로 정해두지 않고 있다. 서울 강남권 재건축 단지들이 집단으로 위헌 소송을 낼 것으로 알려진 상태다. 하지만, 2014년 시작된 위헌소송이 아직도 현재 진행형이라는 점에서 어느시점에 최종판결이 나올지 장담할 수는 없다. 소송이 장기화될 여지도 충분하다.

이처럼, 정부가 강남권 재건축시장에 철퇴를 놓으면서 부동산시장도 주춤해진 상태다. 서울 송파구 문정동의 한 부동산에 따르면 “국토부가 초과이익환수제 추정부담금 발표한 이후 손님들의 발길이 끊겼으며 매도희망자와 매수희망자들 모두 관망하고 있는 분위기로 돌아섰다”고 전했다.

■ 재건축에 비해 훨씬 규제로부터 자유로운 재개발
  

강북 일대 재개발·뉴타운은 최근 들어 잇따라 탄력을 받고 있는 상태다. 강북 재개발의 경우 강남 재건축과는 달리 사업지뿐만 아닌 인근 기반시설이 전면적으로 개선되므로 실수요자는 물론 투자자들에게도 매력적이다.

특히, 강북 재개발 사업지는 재건축처럼 초과이익환수제 등 투자자를 옥죌만한 규제가 적용되지 않아 시세 추가상승 여력이 높다는 것이 업계의 중론이다. 실제, 재건축을 제외한 정비사업은 재건축초과익환수제의 적용을 받지 않는다. 또, 투기과열지구(서울)내에서 재건축 조합원 지위 양도는 조합설립 이후에 원칙으로 금지된다. 반면, 재개발 조합원들은 관리처분인가 후 소유권이전등기일까지 조합원의 지위를 양도할 수 없다.  

각종 규제가 강남권 재건축시장에 집중되면서 강북 재개발사업이 오히려 빛을 발하고 있다. 마포구 아현뉴타운 주변에서 부동산을 운영하고 있는 ‘K’대표는 “정부가 강남권 재건축 아파트의규제 수준을 높이면서 강북권으로 이탈하는 투자수요가 상당하다” 면서 “현재, 겨울철 부동산시장 비수기임에도 불구하고 이 곳을 찾는 투자자들이 눈에 띠게 늘었다”고 했다.

김병기 리얼투데이 차장은 "재건축 부담금이 수억원에 달해 조합원들의 부담이 너무 크다. 특히 재건축 중간에 매입한 조합원이라면 수익보다 부담금이 큰 아이러니한 상황에 직면할 수 있다"며 "작년 기준 금리가 올랐다 해도 여전히 거시경제 측면에서 저금리 기조가 이어지고 있고, 정부가 강남권을 겨냥한 고강도 규제책을 계속 내놓고 있어 상대적으로 규제 리스크가 배제된 강북 일대로 시선을 돌리는 투자자들이 증가할 것"이라고 내다봤다.

또, 리얼투데이 김지연 본부장은 “초과이익환수제의 부담금이 결국 주택가격에 반영될 여지는 남아 있으나 강남 집값을 잡는 데는 가장 효율적인 방법으로 보인다” 면서 “다만, 강남권에 집중됐던 시중자금이 강북권 재개발 사업지에 쏠리는 풍선효과가 염려된다”고 전했다.