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최근 강북권 돌풍의 핵으로 눈길을 끌고 있는 청량리역세권 개발. 과연 청량리 역세권 개발지구내 공급되는 주상복합 단지들은 미래가치가 충분한 걸까?

청량리역 일대는 1호선을 비롯해, 분당선, 경의중앙선, KTX 강릉선, ITX 청춘이 지나가는 교통의 요지임에도 불구하고 주변의 집창촌과 경동시장 등이 위치하여 주거환경이 열악한 대표적인 지역으로 손꼽혔다.

하지만 최근 청량리역세권 개발과 더불어, 수도권 부동산 시장의 가장 큰 호재로 평가받는 GTX B•C 노선의 환승역으로써 점쳐지며 수요자들의 이목이 집중되고 있다.

최근 청량리역세권 개발의 첫 분양단지인 청량리역 해링턴 플레이스’를 비롯해 청량리역 한양수자인 192가 연달아 분양에 나섰다. 결과는 각각 31.08대 1, 4.2대 1의 경쟁률을 기록하며 1순위 마감을 기록했다.

단순 경쟁률만 놓고 비교하자면 ‘청량리역 해링턴 플레이스’에 이어 분양한 ‘청량리역 한양수자인 192’의 경쟁률이 많이 낮아졌음을 볼 수 있지만, 이는 모집가구 규모에 따른 통계의 착시로 볼 수 있다.

실제로 1순위 청약건수를 놓고 살펴보면 먼저 분양한 ‘청량리역 해링턴 플레이스’는 117가구의 공급 물량에 3636건의 1순위 청약이 이루어졌으며, ‘청량리역 한양수자인 192’는 1120가구의 공급물량에 4391건의 청약이 접수됐다. 앞서 분양한 ‘청량리역 해링턴 플레이스’의 공급물량을 소화한 이후에도 4천여건의 접수가 이루어진 점을 미루어 볼 때 수요는 충분하다고 보인다.

특히 청량리역세권 공급단지들은 주상복합단지로써 전용률이 낮기 때문에 중도금 대출이 불가능한 9억원 이상의 주택형 비율이 높다는 점과 청량리역세권 개발의 대장주로 손꼽히는 ‘청량리역 롯데캐슬 SKY-L65’가 아직 공급에 나서지 않았다는 점 등 여러 요소를 감안했을 때 수요자들의 기대심리가 청약으로 이어졌다고 볼 수 있다.

이처럼 많은 이들의 기대를 받고 있는 청량리 역세권의 미래가치는 충분할까? 결론부터 내자면 필자는 ‘NO’라고 말하고 싶다.

이러한 상황을 비추어 보아도 청량리 역세권의 분양가는 향후 시세차익을 크게 기대할 만큼 경쟁력이 있어 보이지 않는다.

실제로 지난해 강북권의 3.3㎡당 평균분양가는 2,154만원으로 나타났다. 반면 이번에 공급한 ‘청량리역 한양수자인 192’의 3.3㎡당 평균분양가는 2,570만원이다.

천정부지로 솟은 매매 시세에 맞추어져 있는 분양가뿐만 아니라 정부 정책의 영향으로 서울의 부동산 시장이 침체기를 겪고 있는 것도 전망을 어둡게 한다.

현재 네이버 부동산 매물을 살펴보면 노후화된 주거지를 대규모 재정비 사업으로 탈바꿈하여 수억원에 달하는 프리미엄을 자랑하던 왕십리뉴타운 내 센트라스와 텐즈힐은 현재 3천여개가 넘는 매매 및 전•월세 매물이 적체되어 있다.

이에 필자는 강북권 교통의 요충지로 급 부상중인 청량리 일대에 대한 판단은 최대한 보수적인 시각으로 봐야한다고 주장한다.