분양가상한제 주사위는 던져졌고… 앞으로 시장은

2019. 10. 24   09:00 조회수 9,274

 

 

지난 여름 민간택지 분양가상한제 확대 시행을 발표한 이후 정부는 숨가쁘게 진행 절차를 밟아나가고 있다. 주택법 시행령 개정안이 22일 국무회의에서 의결되어 설마 했던 민간택지 분양가상한제가 시행이 임박했음을 알렸다.

 

남은 것은 분양가상한제 적용 지역 선정이다. 개정작업이 마무리되면 주거정책심의위원회(주정심)를 열어 선별적으로 지역을 꼽는다.

 

서울 주요지역에서 시세보다 상당히 저렴한 가격으로 아파트를 분양 받을 수 있는 계기가 마련되었다. 이로 인해 가장 큰 수혜자는 청약가점이 높은 무주택자이다. 근래에 들어 최고의 내집마련 찬스를 맞이하게 된다. 반면 청약가점이 그리 높지 않은 무주택자에게는 그림의 떡으로, 공급의 주체 입장에서는 사업성이 크게 떨어져 손해를 보게 되는 구조이다.

 

분양가상한제, 먼저 서울은 ‘지정 요건을 충족하고…’


분양가상한제는 투기과열지구가 1차 사정권 안에 들어간다. 투기과열지구는 현재 서울 25개구와 경기 과천·광명·하남·성남시 분당구, 대구 수성구, 세종 등 전국 31개에 달한다. 최근의 물가상승률이 마이너스를 기록할 정도로 낮은편이며 투기과열지구의 청약경쟁률은 두 자리수를 넘어서기 때문에 서울은 자격요건은 갖춘 격이다.

 

 

 

 


이 중 강남권을 포함해 일부 지역이 타켓이라는 이야기가 나오고 있다. 아파트값이 크게 오른 곳이나 굵직한 일반분양 물량이 주로 나오는 지역을 생각하면 강남권, 마.용.성(마포,용산,성동구)을 비롯해 용산구 한남뉴타운, 과천도 꼽을 수 있다.

 

 

또 개정된 주택법을 살펴보면 처음 발표한 내용에서 재건축.재개발 사업지의 경우 유예기간 6개월을 둔다는 점이 특징이다. 적용지역을 지정하기까지 시간이 다소 소요되므로 내년 4월 이후에나 본격적인 상한제 적용이 시작된다고 보인다.

 

분양가상한제 아파트 당첨된 자 ‘무거운 왕관’을 견뎌라

 

상한제로 이득을 보는 사람들이 있지만 전매제한이나 거주 의무 요건도 적용되기 때문에 당장의 시세차익은 기대하기 힘들다. 즉 단기 매매 차익보다는 실수요자 입장에서 분양을 받아야 한다는 의미이다. 개정안에서는 전매제한이 주변 주택가격과 비교해 80% 미만이면 최대 10년까지 팔 수 없다.

 

 

 

이밖에 분양가상한제 발표 당시 함께 거론되었던 거주 의무 요건은 주택법 개정을 통해야 하므로 시행일이 아직 확실하지 않다. 법이 공포된 후 6개월 경과한 날로부터 시행되므로 분양가상한제와 동시에 실시하지 않을 수 있다.
 
지난 9월 의안 발의한 내용을 살펴보면 분양가 상한제 적용 주택에 대하여 최초 입주가능일부터 최대 5년 범위 내에서 거주의무기간이(공공택지 3~5년, 민간택지 2~3년) 도입된다.

 

또 거주의무기간 내 이전 시, 입주자는 LH(또는 지방공사)에게 매입 신청토록 하고, LH는 입주금+정기예금이자 가격으로 매입한다. 전매제한 예외사유 시, LH(또는 지방공사)가 우선 매입하며 입주금+정기예금이자 수준의 매입비용 설정을 원칙으로, 주변 시세 및 주택 보유기간 등을 고려하여 매입가격 차등화가 가능하다고 언급되었다.

 

분양가상한제 시대 본격화… 행동요령은?

부동산 시장은 당분간 ‘일반분양’에 포커스가 맞춰질 예정이다. 앞으로 반년 동안은 상한제를 피하고 HUG의 심사를 받아 저렴하게 나오는 서울 주요 재건축.재개발 사업지의 일반분양이 있고 그 이후에는 분양가상한제 적용을 받아 확실히 저렴해진 곳을 노릴 수 있어서다.

 

두 가지 모두 청약가점이 높은 서울지역 거주자에 해당된다. 분양가상한제 적용이 서울 강남권 등 주요지역에서 실시될 것을 고려한다면 지역우선공급제에서 서울지역 거주자가 절대적으로 유리하기 때문이다. 서울과 가깝지만 엄연히 행정구역이 다른 경기도 거주자들은 가점이 아무리 높아도 서울 분양 시장에서 주인공이 될 수 없다.

 

따라서 가점이 높은 서울 외 수도권 거주자라면 1년의 거주기간을 맞추기 위해 서울로 이사를 가는 방법과 경기도에서도 위례신도시나 과천 등 나올 물량에 적극적으로 도전해 보는 것이 좋다.

 

가점이 높지 않고 평형 갈아타기를 위한 1주택자는 상대적으로 불리하다. 서울에서 재건축.재개발 일반분양으로 나오는 가구수가 많지 않아 웬만한 가점으로는 통장을 꺼내지도 못하는 실정이다.

 

이처럼 분양으로 집중되면 구축을 매입하기 보다는 전세로 거주할 가능성이 있어 전세시장이 불안할 가능성이 있다.

 

또 재건축, 재개발의 경우 사업성이 낮아지므로 관리처분인가 전인 곳은 진행이 더뎌질 수 있다. 이로 인해 가격이 일시적으로 하락하는 등 집값 상승을 끌어내릴 수 있는 요인이 된다. 반면 신규 공급 물량이 줄어들기 때문에 입주를 앞둔 단지, 입주한 지 얼마 지나지 않은 아파트의 가치는 높아질 수 있다.

 

장기적으로 본다면 참여정부시절에도 겪었듯 공급물량 중단으로 인해 공급부족으로 집값 상승의 빌미를 줄 수 있다는 점이다.
 

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