‘잡힌 듯 했지만…’ 청개구리 아파트 시장, 또 뛰나?

2019. 12. 12   10:00 조회수 8,639


 

잡힐 듯 잡히지 않는 아파트값이다.
 
2019년 주택시장을 돌아볼 때 상반기에는 하락세를, 하반기에는 상승세를 보인 한 해였다. 지난해 9.13부동산 대책이 발표된 이후 연일 하락세를 보였던 시장이 하반기 들어 서서히 오름세를 보이더니 연말에는 본격적인 상승흐름을 나타냈기 때문이다.
 
연간 상승률로만 따진다면 전국 대부분 마이너스 변동률이지만 주요지역에서 올 하반기 상승전환되어 지금의 추세라면 앞으로 하락분을 만회하는 것은 시간문제일 것으로 예상된다.
 
특히 이 같은 흐름은 서울뿐만 아니라 몇몇 지방에서도 나타나 눈길을 끌고 있다.

 

서울, 과천 아파트값 상승세, ‘상한제 발표되어도 갈 길 간다’


먼저 올해 서울 아파트 시장은 6월까지 내려갔던 가격이 7월부터 상승세를 보였다. 상승 보폭도 점점 커지고 있다. 한국감정원 월간 아파트값 평균 상승률은 7월 0.07%를 시작으로 11월까지 0.14%(8월), 0.18%(9월), 0.60%(10월), 0.69%(11월)로 나타나다.
 
구별로 보면 지난해 말 대비 올해 11월 기준 아파트 매매가 상승률이 가장 높은 곳으로 금천구(0.88%)가 있으며 이어 강북구 (0.84), 영등포구(0.83%), 마포구(0.78%), 광진구(0.69%) 순이다. 반대로 가장 많이 하락한 곳으로는 강동구(-2.57%) 성동구(-0.44%), 양천구(-0.46%), 동대문구(-0.55%), 강남구(-0.70%) 순으로 조사되었다.

 

 

 

 

여기서 흥미로운 점은 작년 동기간과 비교해 가장 안 오른 금천구가 올해 가장 많이 오른 곳이 되었으며 가장 많이 오른 강동구가 올해에는 가장 많이 내린 곳으로 반전되었다는 사실이다. 다만 서울에서 아파트값 하락이라고 해도 지난해 상승폭에 비하면 미미한 수준이어서 ‘아파트값은 오를 때는 성큼 오르지만 내릴 때는 찔끔 빠진다’는 말을 증명해 내고 있다.
 
경기도와 인천은 지역별로 편차가 있었다. 지난해 전체적인 집값 상승이 있었던 서울과 달리 다른 수도권은 지역별 온도 차가 있어 보인다. 서울과 접근성이 좋고 주거지로 선호도가 높은 입지이거나 개발호재가 있는 곳은 올랐지만 그렇지 않은 곳은 지난해와 올해 연이어 하락세를 유지하고 있다.
 
지역별로 보면 경기도에서는 과천이 가장 눈에 띈다. 올해 아파트가격이 5.38% 올라 가장 많이 오른 곳인 동시에 지난해에도 13.59%로 상승률 1위 지역이다. 과천은 이전부터 강남권을 위협하는 부촌으로 자리매김하고 있으며 동시에 재건축 이슈가 있어 꾸준히 관심을 받고 있었다. 여기에 이번에 발표된 분양가상한제 적용 지역에 포함되지 않아 연말 상승세에 힘을 받는 모습이다.
 
과천 다음으로 올해 많이 오른 구리(3.43%)는 지난해에도 상승폭이 큰 지역 중 하나로 속했다. 서울과 접근성이 좋아진 데다 지하철 호재가 있고 지역 안에서 공급이 많지 않아 희소성 면에서 집값 상승을 도왔다고 볼 수 있다.
 
이밖에 수원 영통구와 성남 수정구도 각각 광교신도시, 분당신도시와 겝메우기 형식으로 상승세를 보였고 인천은 서울과 가까운 계양구(2.25%)가 올랐다. 이 곳은 3기 신도시인 계양테크노밸리가 있는 지역으로 대규모 산업단지가 들어서는 신도시라는 점에서 주변 집값에 영향을 준 것으로 보인다.

 

 

 

무적의 대전, 뒤늦게 탄력 받은 부산까지… 비수도권에서도 양극화 뚜렷


수도권을 벗어난 지방에서는 대전을 제외하고는 모두 하락세를 보였다. 지난해 ‘대.대.광’이 강세였다면 올해는 대전(6.55%)과 전남(0.13%)만 오름세이다.
 
특히 대전은 서울보다 높은 집값 상승률로 부동산 시장에 뜨거운 감자가 된 한 해였다. 인근의 세종시가 투기지역으로 묶인 데다 수도권 규제지역도 확대되는 상황에서 유동자금이 지방 대도시인 대전으로 몰리고 있어 집값 상승의 중심에 선 것이다. 대표적으로 대전 서구 둔산동 크로바아파트 전용 84㎡는 10월 7억500만원(4층)에 거래됐는데 올 초만 하더라도 12층 아파트가 5억3,000만원에 실거래 신고된 바 있다.
 

 

 

 

 

 

 

집값 상승률을 연간에서 주간으로 늘여서 살펴보면 또 다른 특징이 있다. 길고 긴 하락세 끝에 올 하반기 상승세로 전환한 곳이 있어서다. 부산은 11월부터, 대구와 울산은 9월부터, 충주는 11월 중순, 천안은 9월말부터, 창원은 11월부터 아파트 가격이 올랐다.
 
이 중 부산은 조정지역해제가 발표된 직후 급등 수준으로 올라 연말 주택시장의 새로운 관심지역으로 손꼽히고 있다. 조정지역 발표 이후 주요 단지 시세는 ‘억’대로 올랐다. 한 달 도 안된 시기에 1년 상승치가 올랐다고 할 정도이다.
 
재건축 예정단지인 수영구 남천 삼익비치 84㎡는 조정지역 발표 후인 11월 9억원을 돌파했다. 5층 아파트가 9억2,000만원에 실거래신고 된 것이다. 10월 최고 7억9,700만원, 상반기에는 5억후반대에 거래된 것과 비교하면 단기간 급등이라 할 수 있다.
 
또 지역의 기반산업침체로 힘들었던 울산, 창원도 장기간 하락세에 바닥 심리가 퍼지고 겝투자가 유입되면서 상승세를 주도한 것으로 예상된다.
 
이처럼 올 한 해 주택시장을 살펴보면 집값 잡기에 힘을 쏟아 부은 이번 정부에서 수 많은 정책이 발표되었지만 대책이 나올 때만 반짝 효과가 있었다는 결론에 이르게 된다. 큰 틀에서 보면 ‘가격 상승→ 부동산 대책 발표→ 가격 조정기 → 다시 가격 상승’의 반복이라고 할 수 있다.
 
특히 재건축발 아파트값 위축을 예상했던 민간택지 분양가상한제 발표 이후에는 반대의 결과가 나오고 있을 정도로 집값 잡기가 쉽지 않음을 보여줬다.
 
이처럼 상반기 다 잡아놓은 줄 알았던 아파트값이 하반기 들어 다시 뛸 준비를 하고 있고 분양가상한제 지역 지정과 같은날 발표된 조정지역 해제가 지방 부동산 시장의 촉매제가 된 꼴이 되어버린 것이다. 이에 따라 상승하면 정책을 내놓은 과거의 사례를 비춰봤을 때 서울 집값이 크게 뛸 경우 후속 대책이 나올 것으로 시장에서는 전망하고 있다.
 

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