믿을 건 신도시뿐? 3기 신도시 지금부터 준비해야

2020. 01. 13   16:00 조회수 6,081

 

 

주변 시세 대비 가격 메리트를 가진 아파트 청약은 전국민의 ‘로또’가 된 지 오래다. 주택도시보증공사(HUG)가 분양가를 규제하는 까닭에 수도권에서 분양되는 아파트는 당첨만 되면 ‘억’ 단위로 차익을 가져갈 수 있어서다. 하지만 로또에 당첨되기란 하늘의 별 따기이다. 서울만 하더라도 정비사업 위주의 분양이 진행되기 때문에 일반공급 가구수는 두 자리 수에 불과하고 웬만한 가점으로는 꿈도 꿀 수 없는 수준에 이르렀기 때문이다.
 
따라서 청약으로 내집마련을 준비하고자 하는 사람들에게는 3기 신도시를 비롯한 대규모 택지지구가 서울 아파트 일반분양보다는 보다는 현실성 있게 다가온다.
 
대규모 택지지구는 공급물량이 많고 여러 단지에서 분양이 진행되므로 낙첨되었다 하더라도 다음을 기약할 수 있다. 또 공공택지로 조성되는 곳은 HUG의 분양가 규제 못지 않게 메리트 있는 가격으로 공급되어 내집마련 바이블로 오랫동안 손꼽히고 있다.
 
문제는 분양 시기이다. 정권이 바뀌고 시장 상황이 변하면서 당초 계획했던 일정이 미뤄질 수 있어서다. 2기 신도시만 보더라도 계획된 날짜보다 늦게 분양한 경우가 다수다. 송파신도시로 출발한 위례신도시는 2012년 8월 민간 아파트 첫 분양을 시작한 이후 아직도 북위례 지역에서 분양을 진행중이다.

 

 

 

무주택자의 로망 ‘과천 지정타, 3기 신도시’ 분양 언제 되려나

 

수도권에서 공급 예정인 대표 택지지구는 과천 지식정보타운과 3기 신도시이다. 나올 듯 나오지 않는 과천지식정보타운은 지난해 봄 분양을 시작하려고 했지만 분양가를 놓고 건설사와 지자체 간 이견을 보이며 아직까지 일정은 미정이다.
 
앞으로 약 8,000가구가 공급예정인 이 곳은 S6블록(대우건설), S9블록(GS건설)에서 분양이 대기 중이다. 분양가 협의만 되면 바로 일반분양이 가능할 것으로 보인다.
 
과천 지식정보타운은 주거 선호도가 높은 과천 주공 아파트 단지와 가깝고 분양가가 저렴하다는 데에서 높은 관심을 끌고 있다. 특히 택지지구 내 지식기반 산업용지의 분양도 성공적으로 진행되어 자족도시의 기능도 갖춘다. 과천 지식정보타운은 3기 신도시에는 들어가지 않지만 대규모 택지지구로 수도권 청약자들에게도 기회가 주어질 것으로 보인다.

 

정부는 두 번에 걸쳐 3기 신도시를 발표했는데 먼저 2018년 말 선정된 곳은 하남시 교산지구(3만2,000호), 남양주시 왕숙지구(6만6,000호), 과천시 과천지구(7,000호, 과천은 택지 면적이 330만㎡가 안되어서 신도시 명칭 제외), 인천 계양 테크노밸리(1만7,000호) 등이다. 서울 경계로부터 2km 떨어진 곳으로 2기 신도시보다 서울에 가깝게 있다. 이어 지난해 5월에는 고양 창릉(3만8000호)과 부천 대장(2만호)이 추가되었다.
 
3기 신도시의 특징은 서울과 가깝다는 점 외에도 1기와 2기에서 지적된 문제점을 보완해 밑그림을 그렸다는 점이다. 정부는 신도시 발표와 함께 교통대책도 제시했고 자족기능에 무게를 실어 베드타운이 되는 것을 방지하고 있다.
 
계획대로만 진행된다면 3기 신도시는 2020년 지구계획 수립 및 보상에 착수해 2021년 분양될 예정이며 2차로 지정된 곳은 2022년 분양 예정이다.

 


2021년 분양 예정 3기 신도시… 지역우선공급으로 확률 높여?

지난해 발표된 12.16부동산 대책이 3기 신도시 청약 희망자들에게도 영향을 미칠 전망이다. 대책을 보면 아파트가 공급되는 지역 주민에게 청약우선권을 주는 제도 중 거주 요건 강화를 예고했다. 투기과열지구 및 대규모 택지지구에서 공급되는 아파트의 지역거주우선 청약의 거주 기간이 종전 1년 이상에서 2년으로 늘어난다.
 
즉 서울, 과천, 광명, 성남 분당, 하남과 대규모 신도시(66만㎡ 이상)에서 이 같은 내용이 시행될 예정이다.
 
지역우선공급이 중요한 이유는 낙타가 바늘구멍 들어가듯 어려운 청약 시장에서 상대적으로 많은 기회가 주어지기 때문이다. 66만㎡ 이상 경기도의 대규모 택지라고 가정하면 30%를 해당 지역 주민에게 우선 공급하고 나머지 20%는 경기도, 50%는 수도권 전체를 두고 경쟁을 한다. 즉 택지지구가 들어서는 지역에 거주하면 최소한 세 차례의 청약 기회가 주어지는 셈이다. 과천의 전세가격이 고공행진 하고 있는 것도 지식정보타운 분양에서 다른 수도권 거주자보다 우위를 점하기 위해 벌어진 일이다.

 

 

 

현재 관련 내용이 입법예고 중으로 3기 신도시의 일반분양이 2021년과 2022년으로 발표된 만큼 예비 청약자는 전셋집을 해당 지역으로 옮기는 것이 당첨 확률을 높일 수 있는 기회이다.
 
이밖에 신도시 분양에 앞서 청약가점을 미리 생각해 둬야 한다. 청약에 임박해 가점 계산을 하는 것보다 무주택기간, 부양가족, 청약통장 가입기간을 확인하여 가점을 미리 계산해 보는 것이 좋다. 이 중 가점을 가장 효과적으로 높일 수 있는 항목은 부양가족이다. 참고로 직계존속은 3년 이상 계속해서 거주(주민등록표에 기재된 무주택 세대원)할 경우 점수로 인정된다.
 
또 택지지구 분양은 공급물량이 많은 만큼 특별공급 가구수도 서울 분양 단지보다 상대적으로 많다. 특히 공공분양에서는 다양한 특별공급 종류가 있고 배정되는 물량도 많은 편이다. 기관 추천자, 다자녀 가구, 노부모 부양, 신혼부부, 생애최초 구입자 등이다. 따라서 나에게 맞는 조건을 찾아 공략한다면 특별공급이라는 기회가 한 번 생기는 셈이다.

 


 

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