갖은 대책이 나왔지만 결국은 상승세로 하반기 시장을 마감한 2019년 수도권 부동산 시장. 큰 틀에서 보면 긴 상승세가 이어지고 있는 상황에서 2020년 새해에는 부동산 시장의 방향이 어디를 가리킬 지 관심이 모아지고 있다.
 
누적된 상승세에 따른 피로, 정책 및 세제부담 등으로 상승세가 멈춰설 지 풍부한 유동성을 바탕으로 유례없는 상승릴레이를 이어갈 지 여부가 관심사이다.

주택산업연구원은 지난달 25일 발표한 ‘2020년 주택시장 전망’에서는 수도권 아파트 시장을 ‘상승’으로 예상했다.
 
특히 서울 주택 매매가격은 2019년 하반기 급등현상은 조정되겠지만 만성적인 서울진입희망 대기수요와 누적적인 공급부족 심리, 학군수요 집중, 유동성 등 잠재된 상승압력 요인으로 1.0%, 아파트의 경우 1.2% 상승할 것으로 전망했다.

즉 2017년, 2018년처럼 큰 폭의 상승세는 어려우나 작년에 비해서는 서울 아파트값이 오를 것이라는 해석이다. 지난해에는 9.13대책이 발표된 이후 상반기 약세를 보여 전체적인 상승률 수치는 전년에 비해 낮았지만 하반기 들어 상승반전의 폭은 컸다.
 
주택산업연구원의 자료에 따르면 내년 상반기 수도권은 분양가상한제, 3기 신도시, 다주택자 양도세 중과 유예 등 주요 이슈가 총선과 맞물리면서 변동성과 불확실성이 극대화될 것으로 봤다. 지방은 과잉공급 문제가 점진적으로 해소되고, 지역기반 산업 개선과 규제지역 해제로 인한 국지적 기대감이 높아지면서 주택가격 하방 압력이 소폭 개선될 것으로 전망했다.
 
부동산 시장을 둘러싼 여건을 분석해 보면 상승과 하락의 재료들이 골고루 섞여있다고 볼 수 있다. 풍부한 시중유동성이 시장에 유입되어 가격을 자극하는 현재의 상황이 이어질 가능성을 높게 보고 분양가상한제와 서울 주택공급 측면에서 불안심리 확대가 상승세에 힘을 실어준다. 또 저금리 기조, 감소되는 신규공급 및 미분양 물량도 상승 재료들이다.
 
반면 매매거래가 다소 회복되고 있으나 전반적인 거래 위축 상황이나 서울 및 지방광역시 입주물량 증가, 3기신도시 공급계획으로 인한 관망세, 정부정책에서 비롯된 대출규제 및 세금제도 등은 하락 의견을 뒷받침해 준다.
 
결국 큰 대외이슈나 정책이 나오지 않고서는 이들 여건들의 힘이 어느 정도 시장에 발휘할 것인지가 시장 가격을 결정짓는 요소라 할 수 있다.

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‘4월에 쏠린 눈’ 총선. 분양가상한제 본격 적용

2020년 부동산 시장에서 4월은 의미 있는 달이다. 4월에는 총선이 있고 재개발, 재건축 사업장에 유예된 민간택지 분양가상한제도 29일 본격 시행된다. 이밖에 12.16부동산 대책에서 나온 세금 제도도 상반기에 시행되어 부동산 시장의 변수로 손꼽힌다.
 
먼저 4월 총선을 앞두고 아파트값 상승을 막기 위해 정부는 총력을 다할 것으로 예상된다. 대놓고 서울 아파트값을 잡기 위해 규제를 꺼내 들었고 앞으로도 쓸 수 있는 카드가 남았다는 점을 강조한 만큼 최소한 4월까지는 가격 상승을 저지할 것으로 보인다.
 
‘정부가 시장을 이길 수 없다’는 명제가 부동산 시장에 만연해 있지만 ‘정부에 맞서 이길 투자자는 없다’는 인식도 시장에 퍼져 있는 만큼 상반기보다 하반기에 상승을 점칠 수 있다.
 
12.16부동산 대책에서 나온 세금규제책이 2020년부터 시행된다는 점도 눈여겨 봐야한다. 1월에는 1세대 1주택자의 9억원 초과 주택 양도 시 장기보유특별공제 혜택이 거주기간에 따라 축소된다. 매도주택의 ‘2년 이상 거주’ 조건을 충족하지 못할 때 공제율이 절반으로 줄어든다.

또 10년 이상 장기보유한 조정지역내 다주택자에 한해 양도세 중과 한시적 배제가 6월말까지 있어 시장에 매물이 나올지 관심이 모아지고 있다.
 
취득세도 올해부터 변경되는 부분이 있다. 주택 유상거래 시 4주택 이상 다주택 세대의 취득세율을 현재의 1∼3%에서 4%로 올리고 6억원 초과∼9억원 이하 주택의 취득세율을 현행 2%에서 1∼3%로 세분화된다. 기존 취득세율은 세율 인상 경계인 6억원과 9억원 선에서 취득가액이 조금만 올라도 취득세액이 큰 폭으로 늘어나는 구조여서 이를 개선하고자 6억∼9억원 구간에서는 세율이 취득가에 따라 점증적으로 올라가도록 했다.
 
다주택자 취득세율 인상과 관련해서는 개정안이 입법예고되기 전인 올해 12월 3일까지 계약한 주택에 대해서는 내년 3월 31일까지(공동주택 분양은 2022년 12월31일까지) 취득(잔금 지급)하면 현행 1∼3% 취득세율을 적용 받는다.
 
상반기 중에는 종합부동산세 세율 상향조정과 공시가격 현실화율이 예고된 상태이다. 이로 인해 보유세 부담은 더욱 늘어날 전망이다.
 
현재 진행되고 있는 실거래 조사 및 정비사업 합동점검에서 상설조사팀 신설해 활동하는 시점도 2월로 두었다. 3월에는 투기과열지구 내 3억원 이상 주택을 취득할때에만 제출하는 자금조달계획서를 조정지역 내 3억원 이상, 비규제지역 6억원 이상 주택으로 제출해야 한다.