‘인고의 고통은 길지만 시세차익의 열매는 달다?’
분양가와 주변시세의 격차가 클수록 전매제한 기간이 길어지는 분양시장을 의미하는 말이다.

27일 특별공급을 시작으로 청약접수를 본격화하는 ‘위례신도시 중흥S-클래스’가 대표적이다. 이 곳은 전매제한 10년이 적용되는 아파트이지만 주변 시세대비 저렴한 분양가 덕에 비상한 관심을 모으고 있다. 세대수가 가장 많은 전용 101㎡를 놓고 볼 때 분양가는 7억5,800만원(최고가)으로 주변 동일면적 아파트보다 4~5억원 가량 저렴한 금액이다. 

그 동안 위례신도시에서 아파트 분양이 이어지고 있지만 이 단지에서 10년의 전매제한을 처음 적용 하는 이유는 무엇일까?

답은 지난해 8월 민간택지 분양가상한제 확대 적용과 더불어 전매제한 강화가 발표된 데에 따른다. 주택법 시행령을 참고하면 투기과열지구 내에서 분양하는 단지의 경우 분양가가 인근 시세 대비 80% 미만일 경우 전매제한 기간을 10년으로 둔다. 따라서 위례신도시라는 공공택지에 투기과열지구인 하남시, 저렴한 분양가가 만나 10년이 된 것이다.

앞서 공급된 위례신도시 서울권역인 ‘호반써밋 송파’(2019년 12월)는 인근 시세 기준 80~100% 수준으로 분양가가 책정되어 전매제한기간이 8년이었고 지난해 5월에 공급된 하남권역 ‘위례신도시 우미린 1차'는 이전 기준으로 최대치인 전매제한 8년을 적용 받았다.

‘전매제한 10년’ 동기, 과천 지식정보타운도 분양 스타트

위례와 더불어 전매제한 10년은 과천 지식정보타운도 해당된다. 지식정보타운에서 첫 분양하는 공공주택 ‘과천제이드자이’는 10년 전매제한과 더불어 공공주택 특별법으로 거주의무 5년도 적용된다.

입주자모집공고를 참고하면 ‘과천제이드자이’ 전용 59㎡ 아파트 3층 이상 분양가는 5억3,720만원이다. 과천 중심가보다 인덕원역에 더 가깝지만 과천시 갈현동 태생이라는 점을 고려하면 분양가는 과천 타 단지에 비해 크게 저렴하다. 2008년에 입주한 원문동 ‘래미안슈르’ 전용 59㎡는 이달 12억2,700만원에 거래됐다.

경기도판 로또로 불리는 과천 지식정보타운 첫 분양인 이 단지는 3월 2일 특별공급을 시작으로 일반공급 1순위 청약접수는 3일 진행된다.

조정대상지역 ‘모두’, 입주시까지 전매제한

최근 발표된 대책에서 조정대상지역도 전매제한이 강화되었다. 국토부는 조정대상지역을 그 동안 3개 지역으로 나눠 전매제한 기간을 다르게 설정해 왔다. 하지만 앞으로 모든 조정대상지역에서 소유권 이전 등기까지 전매를 제한해 일괄적으로 1지역에 해당하는 규제가 적용된다.

이에 따라 조정대상지역이지만 전매제한 기간이 상대적으로 짧았던 2지역 성남시(민간택지)와 3지역인 남양주시, 하남시, 고양시, 수원시 팔달구, 용인시 기흥구(민간택지 공통)가 1지역에 해당하는 전매제한을 받는다.

예를 들어 지난 19일 1순위 청약경쟁에서 높은 경쟁률을 보인 경기 수원시 팔달구 ‘매교역 푸르지오 SK VIEW’도 입주자모집공고를 20일 이후에 냈더라면 자칫 전매제한이 길어질 수 있었다. 며칠 차이로 이 단지는 조정대상지역임에도 전매제한 기간이 6개월이다.

이처럼 정부는 로또 분양에 대해 전매제한으로 응수하면서 진짜 거주할 사람만 오라는 메시지를 보냈다. 하지만 10년까지 늘어난 전매제한에도 청약 열기는 식을 줄 모른다. 장기간 아파트를 팔 수 없지만 전매제한 기간 이후 적지 않은 시세차익이 보장되기 때문이다.

더욱이 판교 사례에서 보여지듯 전매제한은 경기에 따라 변할 수 있다는 점도 10년 전매제한 단지의 사상 최대 경쟁률을 전망하는 근거가 되고 있다. 판교 분양 당시 전매제한을 최대 10년까지 적용 했지만 2008년 금융위기로 부동산 시장이 침체기를 맞자 전매제한 완화를 소급 적용한 바 있다.