​총선, 코로나19 장기화 등 여러 가지 이슈가 터져 나온 2020년 봄, 국토교통부의 실거래가 조사는 고삐를 풀지 않는다.

정부 합동 조사팀은 지난 21일 실거래 3차 관계기관 합동조사 및 집값담합 수사 중간 결과를 발표해 불법이 의심되는 거래 유형을 공개했다. 국토교통부 특별사법경찰과 금융위원회, 검찰청, 경찰청, 국세청, 금융감독원, 한국감정원 등으로 구성된 1차관 직속의 ‘부동산시장 불법행위대응반(이하 대응반)’이 지난 2월 21일 실거래 직접조사(감정원 위탁) 권한이 신설되면서 적극적으로 가동하고 있음을 보여주는 결과이다.

3차 조사는 지난해 11월까지 서울을 포함한 31개 투기과열지구에서 신고된 부동산 거래 1만6,652건 중에서 이상거래 1,694건(10% 수준)을 추출하고 또 이 가운데에서 1,608건에 대한 조사를 완료한 결과이다.

더불어 국세청도 지난 23일 아파트를 사들이고 있는 부동산 법인에 대하여 전수 검증에 착수했으며 세금탈루 혐의 발견시 즉시 조사대상으로 선정하여 세무조사를 실시할 예정이라고 발표했다.

‘미성년자가 강남집을?’ 가족 간 편법증여 의심

대응반의 조사방법은 최근 실거래 신고 내역과 매수자 제출 자금조달계획서를 확인해 주변 시세보다 낮거나 높게 신고한 거래, 미성년자 거래 등 편법 증여가 의심되는 거래건을 걸러냈다. 또 차입금 과다 거래, 현금 위주 거래, 가족 간 대출 의심 거래건 등 정상적인 자금조달로 보기 어려운 사례로 조사대상을 선정했다.
 

이번 조사에서 편법증여와 관련해 의심스러운 사례는 소득 없는 미성년자가 강남 아파트를 산 경우이다. 소득이 없는 10대 A는 부모님과 공동명의로 강남구의 약 35억원의 아파트를 구입하면서, 기존에 조모와 공동명의로 소유하던 약 15억원 주택을 매각해 자금을 조달했다. 문제는 소득 없는 미성년자가 기존에 조모와 함께 소유한 주택이 편법증여가 의심된다는 점이다.

또 부부가 주택을 공동매입하면서 지분율과 다르게 매입 금액을 마련한 것도 편법증여로 판단돼 국세청에 통보됐다. 부부인 B와 C는 시세 약 32억원의 서초구 소재 아파트를 매수했는데 남편 B가 10%(약 3.2억), 부인 C가 90%(약 28.8억)의 지분을 보유하면서 매수자금으로 남편 B는 약 16.3억원을, 부인이 약 15.7억을 부담했다. 따라서 남편이 부인에게 13.1억원을 편법 증여한 것으로 보여 국세청에 통보되었다.

■ 증여재산공제

​ 

법인에서 나온 돈으로 주택을 구매한 케이스도 법인자금을 사적으로 유용한 혐의가 의심되어 국세청에 통보되었다.

​

부부인 D와 E는 시세 약 38억원의 강남구 소재 아파트를 매수했는데 매수자금으로 자기자금 약 18억원(증여 12억 포함), 차입금 약 20억원(가족 차입금 4억원 포함)으로 주택을 구입하였다고 소명했다. 하지만 이 중 약 17억원의 매수대금이 아내의 아버지가 대표인 법인계좌 등에서 지불된 것을 확인, 소명과 계좌내역이 다르다고 판단됐다. 즉 법인자금을 사적으로 유용한 혐의가 의심되어 국세청 통보되었다.

법인이 대출받으면서 용도 이외 주택을 구입하기 위해 썼다면 문제가 될 수 있다. 제조업을 하는 H법인은 사업 부지구입 목적으로 기업자금 약 15억원을 대출받았으나 대출금을 마포구 소재 약 22억원 상당의 H법인 명의의 주택구입에 활용했다. 법인대출 용도 외 유용 의심으로 분류되어 금융위, 행안부에 통보되었다.

이처럼 대출금의 용도 외 유용 등 대출규정 위반 사항이 확인될 경우 해당 대출금을 회수하는 등 제재 조치할 수 있다.

‘매의 눈으로 지켜보고 있다’ 진화하는 실거래 조사

지난해에 이어 실거래 합동조사가 3차까지 발표되었다. 특히 3차 조사에서는 금융위, 국세청, 금감원 등 대응반 파견인력과 한국감정원 상시 조사팀 인력 등이 직접 조사에 참여해 이전보다 면밀하게 조사가 진행되었다.

■ 1․2차 및 3차 실거래 합동조사 비교

주택을 매입할 때 이제는 더 이상 자금출처조사가 생소한 일이 아니다. 서울 및 투기과열지구에서는 정부가 면밀하게 부동산을 취득한 자금을 들여다보고 있는 만큼 집을 사기에 앞서 자금출처 조사에 대비해 두는 것이 좋다.

특히 개인간의 금전거래에서는 사적인 차용증, 계약서, 영수증 등만 가지고는 입증자료로 인정받기 쉽지 않으므로 거래사실을 뒷받침할 수 있는 객관적인 자료가 필요하다. 따라서 예금 통장사본, 무통장입금증 등 금융거래 자료를 준비하는 것이 좋다.

국세청이 발간한 세금절약가이드에서 밝힌 ‘자금출처조사’란 재산을 취득하거나 부채를 상환하였을 때 그 사람의 직업·나이, 그동안의 소득세 납부실적·재산상태 등으로 보아 스스로의 힘으로 재산을 취득하거나 부채를 상환하였다고 보기 어려운 경우를 대상으로 한다. 이때 세무서에서 소요자금의 출처를 제시하도록 하여 출처를 제시하지 못하면 이를 증여를 받은 것으로 보아 증여세를 징수하게 된다.

재산취득 자금출처 해명안내문을 받으면 해명자료는 최대한 구비해 제출해야 하며 국세청에서 알려주는 자금출처로 인정되는 대표적인 항목과 증빙서류는 다음과 같다.

급증한 부동산 법인… 국세청 전수검증 팔 걷었다

한편 국세청도 부동산 법인에 대해 강도높은 조사를 예고했다. 부동산 법인 설립이 급증하고 있는 가운데 전수 검증을 착수해 탈루혐의가 발견되면 세무조사를 한다고 23일 밝혔다.

전수검증 대상은 다주택자의 정부규제를 회피하기 위한 1인 주주 부동산 법인(2,969개), 가족 부동산 법인(3,785개) 총 6,754개이다.

법인 설립 과정에서 자녀 등에게 편법적인 증여 여부, 고가 아파트 구입 자금의 출처와 동 자금의 형성 과정에서 정당한 세금 납부 여부, 부동산 법인이 보유 아파트를 매각한 경우 법인세, 주주의 배당소득세 등 관련 세금을 성실하게 납부하였는지를 철저하게 들여다본다.

국세청이 밝힌 고의적 탈루 혐의는 다음과 같다.

지방 병원장 A는 자녀명의 부동산 법인에게 부동산 구입자금을 광고료로 위장해 지급했고 자녀는 이를 바탕으로 고가APT를 매입한 사례이다. A는 20대 초반 자녀 명의의 광고대행·부동산법인을 설립한 후, 매달 자신의 병원에 대한 광고 대행료 명목으로 자녀 부동산 법인에 억대의 허위 광고료를 지급했다. 이 자금으로 부동산 법인 명의의 20억원대 강남의 대표적인 고가 아파트를 취득했고 자녀가 거주하고 있다.

국세청은 이에 대해 부동산 법인 이외에 허위 광고료 지급, 비보험 현금수입금액 누락 등 병원의 탈루 혐의에 대해도 엄정하게 조사할 예정이라고 전했다.

정부의 다주택자 규제 회피를 위해 부동산 법인을 설립한 부분도 조사대상이 되었다.

B는 정부의 주택시장 안정화 대책이 발표되자(’17. 8. 2) 양도세 중과 등 다주택자 부동산 규제를 회피할 목적으로 가족 명의의 부동산 법인을 다수 설립하고 보유 중이던 고가 아파트를 현물출자 형식으로 부동산 법인에 모두 분산·이전했다.

부동산 법인은 현물 출자된 자산을 담보로 추가 대출을 받아 지속적인 갭투자 등 300억원대 부동산 투기를 한 혐의를 받고 있다. 이 케이스는 사업소득 신고누락 및 배우자와 자녀들의 부동산 취득거래 전체에 대하여 자금출처 및 편법증여 여부를 조사 중이다.

1세대 1주택 비과세를 적용 받기 위해 부동산 법인에 매도한 것처럼 가장하여 다주택자 규제 회피한 경우도 있다.

병원장 C는 배우자 명의로 고가의 아파트 2채를 보유하던 중, 먼저 1채를 가족지분 100% 부동산 법인에게 저가로 양도해 양도세를 내지 않았다. 두 달 뒤 남은 1채를 매도하면서 1세대 1주택으로 양도신고해 비과세 혜택을 적용 받았다.(해당 주택은 고가 아파트로 9억원의 비과세 및 고율의 장기보유공제가 적용됨)

C는 상가․토지 등은 개인 명의로 보유하면서 주택만 부동산 법인을 이용하는 방법으로 다주택자의 부동산 규제를 회피했다. 국세청은 배우자의 고가아파트 취득자금 출처 및 병원의 수입금액 탈루 등 관련 제세 탈루혐의 조사중이다.