미분양 관리지역이라 쓰고 갭투자 기회지역으로 읽는다

2020. 06. 15   11:00 조회수 3,641

 


올들어 부동산 시장에서 핫이슈가 된 ‘인천 검단, 청주, 천안’의 공통점은 무엇일까?

 

그 동안 부동산 시장에서 존재감이 약했던 이들 지역은 한풀이하듯 지난해 하반기부터 아파트값 상승세를 보였다. 세 곳의 공통된 특징을 꼽자면 첫째 서울 밖 규제가 덜한 곳이라는 점과 산업이 발달되어 인구가 여느 중소도시보다 많다는 점, 비교적 소액으로 투자자들을 끌어 모을 수 있다는 점이다. 여기에 모두 한 때 ‘미분양의 무덤’이라는 오명을 들었다.

 

인천 검단, 청주, 천안 ‘미운오리가 백조된 사연은?’

 

인천 서구에 위치한 검단신도시는 한때 수도권의 대표적인 ‘미분양의 늪’ 소리를 들었다. 검단신도시가 속한 인천 서구의 미분양은 지난해 6월만 하더라도 2,607가구에 달했고 분양 성적도 신통치 않았다.

하지만 지난해부터 전세가 뒤바뀌었다. 하반기 들어 미분양 물량이 빠르게 소진되어 올해 4월에는 63가구로 대폭 줄었다. 지난 2월에는 1년만에 미분양 관리지역에서 졸업하기도 했다. 특히 검단신도시는 최근 분양시장에서 1순위 마감 행진을 하고 있다. 지난 4월 ‘검단신도시 우미린 에코뷰’는 평균 27.2대1의 1순위 청약경쟁률로 검단신도시 최고 청약경쟁률을 기록했다. 

 

 

인천 서구의 집값도 지난해 9월부터 상승세로 돌아섰다. 2차 풍선효과 지역이라고 소개될 정도로 인천은 서울, 경기도에 비해 규제가 덜하고 비교적 소액으로 투자가 가능해 이목이 집중된 것으로 보인다.

 

청주도 충북의 대표적인 미분양 지역이었다. 2016년부터 미분양 물량이 증가해 2017년 6월 3,501호로 피크를 찍었다. 당시 충북 전체 미분양 물량이 7,108호였으며 이 중 절반 이상이 청주에 있었다는 이야기다. 이후 미분양 물량은 2,000~3,000호를 넘나들다가 2019년 12월(503호) 정확히 4년 만에 1,000호 밑으로 내려왔다.  


청주는 지난해 4분기부터 미분양 물량 소진이 빠르게 진행되었고 집값도 마이너스에서 플러스로 돌아섰다. 시장에서는 외지인 투자수요가 유입되면서 신축 아파트, 분양권 위주로 불과 몇 달 사이 ‘억’대로 올랐다고 한다. 2015년 입주한 두산위브지웰시티2차의 경우 전용 80㎡ 가격은 지난해 5월 39층이 3억9,000만원에 거래되었지만 1년이 지난 이달 초 5억9,900만원(27층)에 거래되며 고점을 찍었다.

 

천안 역시 2017년 4,000호가 넘던(4774호, 2017년.10월) 미분양 물량이 2018년 하반기부터 꾸준히 줄어 지난해 10월 568호, 가장 최근인 4월에는 299호로 크게 감소했다. 지난달에는 3년 3개월 만에 미분양관리지역에서 해제되었다.

 


천안 아파트가격도 장기간 하락세를 마무리하고 올들어 상승세를 보이고 있다. 이 곳 역시 대장주 위주로 가격이 급등했다. 불당동 불당지웰더샵(2016년입주) 전용 84㎡는 지난해 8월 전까지 5억후반대에서 거래되었지만 9월 본격적으로 6억원을 넘어서고 11월에는 7억원을 돌파했다. 올해 2건이 거래되었는데 7억9,500만원(21층,2월)으로 신고가를 썼다.

 

인식의 전환 된 ‘미분양 관리지역‘

 

주택도시보증공사(HUG)는 미분양리스크에 따른 주택공급량을 관리하기 위해 미분양 주택 수, 인허가 실적, 청약 경쟁률, 초기 분양률 등을 종합적으로 고려해 매달 미분양관리지역을 선정한다. 관리지역 안에 들어가면 분양하기까지 단계를 하나 더 거쳐야 하므로 신규 분양이 쉽지 않다.


미분양 관리지역에서 주택(분양보증 발급 예정인 주거용 오피스텔 포함)을 공급할 목적으로 사업부지를 사들일 경우 분양보증 예비심사를 받아야 한다. 이미 토지를 산 경우에도 분양보증을 발급받으려는 사업자는 사전심사를 거쳐야 한다.


5월 말에 발표된 제45차 미분양관리지역으로 수도권 5개, 지방 26개 등 총 31개 지역이 있다. 수도권을 제외한 지방 중소도시에서 주로 관리지역으로 묶였다.

 

 


일반적으로 미분양관리지역으로 선정되면 인기가 없는 곳이라는 ‘낙인효과’로 부동산 시장에서 관심 외 지역으로 분류되었다. 하지만 투자자의 입장에서는 다르게 해석할 수 있다.

 

미분양이 많은 만큼 지역 거주자들은 부동산 시장에 회의적으로 반응하며 집값은 물론 미분양 소진도 더디다. 이러한 분위기 속에서 투자자들은 갭투자하기 좋은 곳으로 받아들일 수 있으며 지역 산업시설이 발달되어 있어 자금력 있는 지역, 인구가 적지 않은 곳 위주로 선별적으로 관심을 두는 분위기이다.

 

KB부동산 시세 자료에서 올해 5월 기준 연간 아파트 매매가 상승률을 보면 플러스로 돌아선 곳이 적지 않다. 지역 경기침체로 한 동안 집값의 낙폭이 크고 미분양 물량도 적지 않았던 곳에서 상승세로 돌아선 것은 의미 있어 보인다.

 

특히 8월 이후 지방광역시도 전매제한 기준이 소유권 이전 등기시로 강화되면서 미분양관리지역에 속한 주요 도시가 주목받을 가능성이 더욱 높아질 것으로 보인다.
 

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