8.2 부동산 대책으로 재건축 위치 및 추진단계 따라 희비 엇갈려
서울 전체 투기과열지구 지정, 서울 재건축‘울상’
성남 구도심 등 경기권 재건축 단지, 규제 빗겨가 안도의 한숨

정부가 ‘8.2부동산 대책’을 발표한 이후 재건축 시장이 술렁이고 있습니다. 재건축 시장에서는 최후의 보루로 일컫는 투기과열지구 지정 카드가 이번 대책에서 나왔기 때문입니다. 그것도 강남권에 한정되지 않을까 했던 시장의 예상을 빗나가고 서울 전역 및 과천에 투기과열지구가 지정되어 서울의 재건축 단지들이 비상이 걸린 상황입니다.
 
이번 대책에서 투기과열지구로 지정된 곳은 서울 전역(25개구)과 과천시, 세종시입니다. 재건축 및 재개발 시장이 활발하게 움직이는 곳이 대거 지정되었습니다.
 
이와 반대로 수도권 지역에서도 서울과 가까운 입지에 재건축, 재개발 지역은 투기지역, 투기과열지구에 묶이지 않아 안도의 한숨을 내쉴 수 있게 되었습니다.

투기과열지구+재건축초과이익환수제, 서울 내 초기단계 재건축 ‘울상’

투기과열지구로 지정되면 조합원들의 입주권 거래도 제약이 있고 대출규제 강화, 재당첨 제한도 적용됩니다.
 
세부적으로 보면 투기과열지구로 지정되면 ‘조합설립 후’ 재건축 조합원의 입주권 거래가 제한되고 재개발과 도시환경정비사업에서도 ‘관리처분계획인가 후부터 소유권 이전 등기 때’까지로 강화되게 됩니다. 즉 재건축 사업의 구체적인 그림이 나온 곳에서는 거래가 사실상 어려워지는 것을 의미하는 것입니다.

여기에 재건축 초과이익환수제도 내년부터 부활할 것을 이번 대책에서 공식적으로 밝혀 그 동안 오름폭이 컸던 재건축 중에서도 초기단계인 곳은 사업성이 낮아질 것으로 예상되고 있습니다.

재건축 초과이익환수제는 말 그대로 재건축을 통해 과도한 이익이 생길 경우, 이익에 대해 세금을 부과해 환수하는 제도입니다. 2006년 도입되어 2012년까지 시행하다가 2013년부터 올해 말까지 시행이 유예된 상태입니다. 이에 따라 그 동안 가격 오름폭이 컸던 강남권 단지의 경우 환수 부담금이 조합원 당 수 천만원에서 수 억원에 달할 것으로 예상되어 초과이익환수제에 대한 관심이 집중되고 있는 것입니다.
 
제도의 적용 기준일인 ‘관리처분인가 신청’ 전 단계인 재건축 단지는 규제를 피할 수 없을 것으로 보입니다. 게다가 이번 대책으로 재건축 시장의 힘이 빠지고 초과이익환수제까지 더해지면 내년에는 사업 추진 속도가 늦어질 가능성도 제기되는 상황입니다.

성남 구도심, 광명 등 경기권 속도 빠른 재건축‘풍선효과?’

서울과 과천이 투기과열지구로 지정된 만큼 경기도에서 재건축 및 도시정비사업이 활발히 진행 중인 곳이 상대적으로 관심이 쏠려 풍선효과도 조심스레 전망하는 분위기 입니다. 대표적인 지역이 성남 구도심과 광명, 안산 등을 손꼽을 수 있습니다.

경기도 재건축 및 도시정비사업이 활발한
성남 구도심과 광명, 안산 등 '주목'

먼저 지역 전체가 개발 열풍이 불고 있는 성남 구도심에서는 비교적 속도가 빠른 사업지가 있어 투기과열지구와 재건축초과이익환수제를 동시에 피할 수 있습니다.

당장 이달 말 일반분양을 준비 중인 신흥 주공 재건축 아파트 ‘산성역 포레스티아’가 그 대상입니다. 현대산업개발, 롯데건설, 포스코건설이 함께 짓는 아파트로 지하3층~지상28층, 39개 동으로 총 4089가구 중 일반분양은 1705가구(전용면적 59~98㎡) 규모입니다. 성남 구도심에서도 비교적 입지가 우수하고 단지 규모가 커 랜드마크로 불리는 이 곳은 완판 여부에 따라 추후 진행되는 성남 재건축 시장의 표정이 달라질 수 있어 관심 단지로 손꼽히는 곳입니다. 위례신도시 남부권과 가까우며 지하철 8호선 산성역도 단지와 닿아 있는 초역세권에 위치하고 있습니다.

성남 금광3구역 주택재건축 사업도 현재 이주가 진행 중으로 초과이익환수제 비적용 대상인 동시에 투기과열지구에도 속하지 않습니다. 한양이 재건축해 짓는 이 단지는 총 711가구 규모입니다. 초중고교가 가깝고 검단산, 황성공원이 인접해 있어 쾌적합니다.

광명시에서는 철산주공4단지가 지난 3월 관리처분인가를 받았으며 이주가 시작되고 있습니다. 단지는 지하 2층~지상 29층 공동주택 772가구 규모로 지어질 예정입니다. 안산에서는 일반분양을 앞 둔 군자주공7단지가 있습니다. 소사원시선이 내년 개통되면 선부역 역세권 단지가 되는 아파트로 총 578가구 중 98가구가 일반분양 예정입니다.

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