내년 주택시장 전망이 어둡다. 정부가 규제를 통해 뜨거워진 주택시장의 안정을 꾀하면서 투자자뿐만 아니라 실수요자들도 주택을 매입하기 녹록지 않은 실정이다.

■ 최대 입주 물량 쏟아지다

시장도 물량이 포화상태에 이르렀다. 단기간 사상 최대 입주물량이 풀리면서, 한동안 아파트 시장에 적체된 물량들이 모두 해소할 때까지는 공급과잉이 지속될 것으로 보인다.

실제 국토교통부 자료에 따르면 올해부터 2019년까지 전국에 입주물량은 총 116만 4482가구다. 지난 2008~2010년 90만5389가구, 2011~2013년 59만2436가구, 2014~2016년 82만 5262가구의 입주물량이 공급됐던 것을 고려하면 단기간 공급물량이 급증한 것이다. 특히 과거 아파트 시장이 최고점을 찍었던 2004~2007년의 입주물량은 98만7953가구로, 100만 가구를 넘지 않았다.

국내 인구가 특별히 늘지 않고 있는 상황을 감안하면 앞으로 주택시장은 인고의 시간이 필요할 것으로 보인다. 실제 지난 2007년 이후 2010년 세계금융위기까지 겪으면서 주택시장은 10년 가까이 불황을 겪어왔다.

■ 앞으로 주택시장 어떻게 될까?

그렇다면 앞으로 주택시장은 어떤 변화가 있을까?

일선 현장에서는 최근 주택시장의 갑을관계가 변화하고 있다는 것을 조금씩 느끼고 있다고 한다. 사실 올 초까지만 해도 물건을 가진 집주인들의 힘이 강했다. 주택을 구매할 사람이 가더라도 집주인이 가격을 올려놓고 안 팔면 그만이었다.

하지만 최근에는 정부의 규제로 인해 주요 지역이 전매제한으로 묶이고, 기존 주택도 공급과잉과 대출규제 등으로 거래가 급감하면서 수요자들의 힘이 더 강해지고 있다. 이에 집주인들은 공인중개사들에게 전속중개를 통해 더 큰 보수를 약속하고 수요자들 찾는 풍경이 벌어지고 있다.

여기에 정부가 내년부터 대출규제를 강화함에 따라 시장에 돈줄을 죄기 시작하면서 수요가 급격히 줄어들 수 있다. 여기에 청약규제, 재건축 규제 등으로 주택시장을 전방위적으로 옥죄기 시작하면 주택을 분양받거나 매매하는 수요는 더욱 줄어들 것으로 보인다.

공인중개시장도 급변하고 있다. 반값 중개사무소, 무료 전셋집 알선 등과 같은 온라인 서비스나 모바일앱을 통해 스타트업 중개서비스가 서서히 확산되면서 기존 오프라인 중심의 중개라인도 변화하고 있는 추세다. 더욱이 손님이 줄어든 상황에서는 구매력있는 손님을 모시기 위한 경쟁도 점점 치열해 질 것으로 보인다.

■  수요자 내집 마련 기회 더 많아진다

이에 따라 앞으로 집주인보다는 주택을 구매하려는 수요층들이 중심이 되는 시장으로 재편될 것으로 전망된다. 과거 2009~2012년 주택시장 불황기를 겪은 경험을 되돌아 보면 실수요자들에겐 오히려 많은 기회가 되는 시장이 열리고 있는 것이다.

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따라서 앞으로 집을 사려는 수요자들은 원하는 지역에서 주택을 저렴하게 매입할 수 있는 기회가 점점 많아지는데다 선택할 수 있는 옵션들도 많아질 것으로 전망된다. 실제 과거 분양주택들은 판매조항에 발코니확장부터 이자비용부담, 분양가 할인 등 많은 선택사항들이 주어졌다.

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또 도시형생활주택이나 꼬마빌딩, 땅콩주택처럼 다양한 주택상품들이 새로 생겨나면서 선택의 폭은 더 넓어지는 계기도 된다. 여기에 중개서비스 또한 예전처럼 지역을 찾아가는 수고를 덜 수 있는 모바일앱이나 온라인 등으로 다양한 서비스를 저렴하게 제공받게 되면서 시간과 비용을 절감하는 효과도 누릴 수 있는 기회도 점차 늘어날 것이다.

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이에 따라 내년부터는 주택을 구입하려는 수요층들은 급하게 서두를 필요가 없을 것으로 보인다. 좀 더 다양한 주택상품과 지역, 중개서비스 등을 두루두루 살펴보면서 고르더라도 충분할 것으로 예상된다.

한편으로는 불황기에 찾아오는 깡통주택이나 깡통전세처럼 무리한 자금운영으로 리스크가 높아질 위험도 있다. 따라서 대출규제나 대출이자 상승 등을 고려해 자금력에 맞는 상품을 고르는 것도 주의해야 할 사항이다