강남 재건축 '꿈틀' 실거래가만 알고 있다

2019. 06. 25   13:10 작성자 제제 조회수 5,224


 

강남 주택시장이 다시 술렁인다는 소식이다. 올 들어 약세를 거듭하던 강남권 아파트 가격이 최근 들어 상승세로 돌아서는가 하면 거래량도 조금씩 늘어나고 있다. 지난 21일 한국감정원의 주간 아파트가격 동향에 따르면 강남구 아파트 매매가는 0.02% 상승했다. 지난해 10월 이후 34주 만에 반등한 지난주(0.02%)에 이어 2주 연속 오름세를 나타냈다.

 

지난해 9월을 기점으로 급격히 꺾인 거래량도 서서히 늘어나고 있다. 강남3구 아파트 매매 거래량(계약일 기준)은 최근 1년을 놓고 보면 지난해 8 2,280건 최고점을 찍은 후 올해 2월까지 내리막 길을 걸었다. 하지만 3월부터는 다시 거래가 늘면서 강남 아파트에 대한 관심이 서서히 고조되고 있음을 알 수 있었다.

 

이 같은 상승세의 배경에는 강남권 재건축 단지가 있다. 강남 재건축 대표주자인 주요 단지에서 급매물이 소진되면서 가격 상승세가 목격됐기 때문이다.

 

대치동 은마아파트(전용 84.43)2 169,000만원, 166,000만원에 거래됐으며 가장 최근인 6월 초에는 19억원에 거래되어 2억원 가량 올랐다. 개포주공 1단지와 잠실주공 5단지 등 주요 재건축 단지들도 상승 움직임을 보인 것은 마찬가지다.

 

잠실동 잠실주공 5단지(전용 76.5)는 올해 가장 낮은 가격인 16억원에(3) 거래된 후 상승세를 거치며 최근인 6월에는 185560만원에 실거래 신고되었다. 

 

이러한 상승세가 일반 아파트로 번질 지 관심을 모으고 있다.

 

일단 현재까지는 강남권 일반 아파트가 재건축 아파트만큼 두드러진 상승세를 기록하지 않은 것으로 나타났다. 거래량이 지속적으로 많았던 주요 대단지 일반 아파트의 실거래가를 살펴보면 올 초에 비해 매매가 상승은 감지되었지만 재건축처럼 눈에 띄는 우상향 그래프를 그리지는 않았기 때문이다.

 

일례로 송파구 리센츠 전용 84.99㎡의 아파트 실거래가 신고는 3, 4, 5월 최고 매매가격이 각각 169,500만원(3/9, 20), 167,000만원(4/20, 15), 17억원(5/10, 21)으로 나타났다. 반포자이 84.943㎡는 3 20억원(3/8, 25)에 거래되었고 가장 최근인 5월에는 207000만원(5/12, 19)에 실거래 신고되었다.

 

 강남 집값, 수도권 상승 도화선? 온 국민이 지켜보고 있다

 

그들만의 리그가 된 강남 집값에 주택 수요자는 물론 정부도 촉각을 곤두세우는 모습이다. 강남 재건축 아파트값 상승이 수도권 집값 상승의 불쏘시개가 된 과거 사례만 보더라도 이 곳의 집값 움직임은 유의미하기 때문이다.

 

이로 인해 정부도 집값이 상승할 경우 추가 제재를 가하겠다는 의사를 내비치고 있는 상황이다. 먼저 국토교통부와 서울시는 최근 서초, 송파, 중구 등 3개 지역을 대상으로 재건축·재개발 조합 운영 실태에 대한 합동점검에 나선 것으로 전해진다.

 

강남 재건축상승 어떻게 봐야하나?

 

한 동안 소강상태에 빠진 강남 부동산 시장에 파문이 일어난 이유는 무엇일까?

 

먼저 부동산 시장에 내제되어 있는 불확실성 해소가 큰 것으로 보인다. 그 동안 세금규제 강화와 추가 공급 발표를 예고하면서 매수세를 어느 정도 잠재웠다. 하지만 뚜껑을 열어보니 3기 신도시로 지정된 곳 중 강남 집값에 영향을 줄 만한 단지가 없다는 점과 세금 역시 연초부터 공시가 현실화를 이야기 온 까닭에 충격이 반감된 것으로 보인다.

 

또 수 많은 대책발표로 똘똘한 한 채심리가 확산된 것도 강남 강세의 이유로 분석된다. 여기에 재건축 초과이익환수제, 후분양제 등이 터져나오면서 추가 공급이 줄어들 것으로 보고 강남권의 희소성이 높아질 것이라는 의견도 있다.

 


반면 대대적 반등은 시기상조라는 의견도 있다. 강남 일부 지역의 상승세가 감지되었을 뿐 서울 전체 평균은 하락세라는 이유에서다. 지난 21일 발표된 한국감정원 주간 시황자료에서 서울 평균은 -0.01% 32주 연속 하락했다. 또 주택수요자들 사이에서 인기가 많은 마포(0.01%), 용산(0.00%), 성동(-0.05%), 강동(-0.06%)도 마포를 제외하고 상승세를 감지할 수 없다.

 

강화된 대출 규제도 상승반전보다는 보합세 유지에 힘을 싣는다. 현금부자가 아닌 이상 주택을 구입하기 위해 받는 대출이 이전에 비해 쉽지 않아서다. 특히 유주택자의 경우 서울 아파트를 매입하기 위한 신규 대출은 어려운 상태다

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