민간택지 분양가상한제 도입 시그널...'올 것이 왔다'

2019. 07. 10   09:00 작성자 제제 조회수 5,413

 

  

최근 강남권 집값 상승을 두고 분양가상한제 민간택지 실시를 염두에 두던 정부가 제도 도입을 예고하고 있다. 김현미 국토교통부 장관은 지난 8일 국회 국토교통위원회 전체회의에 출석한 자리에서민간택지 아파트에도 분양가상한제 도입을 검토할 때가 됐다라는 의견을 밝혔다.

 

이에 따라 현재 공공택지에 실시되는 분양가상한제가 적용기준을 완화해 민간 아파트에도 본격 도입될 것으로 보인다.

 

 

분양가상한제가 뭐길래’…

 

분양가상한제는 말 그대로 분양 가격을 통제하는 제도이다. 택지비와 건축비를 더한 금액에서 관련된 비용을 가산해 분양 가격을 책정하는 방식이다. 이 때 민간택지에서는 택지비 기준이 감정평가한 금액이다.

 


 

분양가상한제는 아파트값이 오르면 분양가가 상승하고 높아진 분양가로 인해 또 다시 집값에 영향을 주는 순환 관계를 끊고자 나온 제도라 할 수 있다.

 

민간택지의 분양가상한제 역사는 2007년 도입돼 2014년까지 유지되었다. 하지만 부동산 시장 경기 침체 등으로 2015 4월 적용 요건을 대폭 강화해 제도는 있으나 사실상 힘을 잃었다. 이후 2017 8·2부동산 대책의 후속 조치로 적용 기준이 완화되어 현재까지 이어지고 있다.

 


 

따라서 민간택지 분양가상한제 확대 도입을 실현하기 위해서는 대통령령인 주택법 시행령을 개정하는 일이 남아 있어 마음만 먹으면 민간택지에서 분양가상한제 적용을 받는 곳이 나올 수 있다는 이야기이다.

 

민간택지 분양가상한제재건축 조합 긴장

 

분양가상한제가 실시되면 전매제한의 규제가 자연스레 적용된다. 하지만 현재 투기과열지구로 지정된 서울을 비롯한 일부 지역에서는 입주 때까지 전매제한으로 묶여 있기 때문에 분양가와 시세 격차가 아주 크지 않은 이상 제도가 본격 시행되어도 전매제한으로 인한 영향력은 크지 않을 것으로 보인다.

 

이 제도의 숨은 의도는 다른 곳에 있다. 최근 들어 강남 재건축 시장을 비롯해 주요 분양 예정 사업지에서 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제를 피하기 위해 후분양제를 논의하고 있어 정부 측에서는 이를 막겠다는 의도로 보여진다.

 

후분양은 HUG의 분양보증 발급이 필요 없기 때문에 분양가 책정에서 자유롭다. 대신 분양이 늦어지는 만큼 금융비용이 늘어나게 된다. 따라서 서울 주요 입지의 분양 주체 쪽에서 계산기를 두드려본 결과 후분양제를 대안으로 삼기 시작했다.

 

다만 주택법 시행령 제61 2항에서는 재개발, 재건축 정비사업은 분양가상한제 적용지역 지정공고 이후 관리처분인가를 신청하는 단지부터 적용된다. 즉 관리처분인가를 득하고 어느 정도 사업에 속도가 붙은 곳은 분양가상한제를 피할 수 있어 보인다. 하지만 이마저도 기준 시점을 바꾸도록 제도를 다시 손질한다면 이야기는 달라질 수 있다.

 

중장기적 공급감소 우려 VS 무주택들은 다시 없을 기회

 

일반분양을 했을 때 남는 게 없다면 공급 자체가 줄어들 수 있다. 이로 인해 분양가상한제는 중장기적으로 주택공급을 위축시킬 수 있다는 게 업계의 중론이다. 하지만 이 같은 우려에도 민간에도 분양가상한제를 내놓은 것은 최근의 강남 집값 상승이 심상치 않음을 시사한다.

 

 

강남 재건축 아파트, 새 아파트의 거래금액이 오르는 조짐을 보이자 집값 상승이 전방위적으로 퍼질 것을 우려해 재건축을 조인다는 의미로 해석할 수 있다. 특히 집값 상승 움직임이 보이면 어김없이 규제를 행할 것이라는 경고 메시지이기도 하다.

 

가점이 높은 무주택자라면 민간택지 분양가상한제 확대 실시가 반가운 소식이 아닐 수 없다. 시세보다 저렴하게 내 집 마련이 가능한 다시없을 기회이기 때문이다. 그래서 청약가점이 높은 무주택자라던가 강남 입성을 꿈꾸며 현금을 두둑하게 보유한 무주택자라면 다시 한번 청약통장을 점검해 볼 필요가 있다.

 

반면 아파트 공급을 앞둔 분양 주체들은 깊은 고민의 시간이 될 것으로 보인다. HUG의 규제에 맞춰 분양가상한제가 본격 시행되기 전에 일반분양을 하는 쪽을 선택할 것인지 분양시기를 장기적으로 잡아야 할 지 선택의 기로에 섰기 때문이다.

 

또 후분양을 생각했던 조합 역시 당장 영향을 받을 것으로 보이며 재건축을 추진 중인 단지에서도 추진 동력을 잃게 되는 상황이 벌어질 수 있다

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