9.1 부동산 대책으로 재건축 연한이 앞당겨지면서 재건축 투자를 고민하는 사람이 늘고 있다. 그렇다면 재건축 투자에 있어서 지역은 어떤 기준으로 정할 것이며, 그 기준에는 어떤 의미가 내포돼 있을까?

현재 사용가치에 의해 결정되는 기존 아파트와 달리 재건축 아파트는 현재보다는 미래의 가치에 의해 가격이 매겨지는 것이 일반적이다. 불확실한 미래를 예측하는 것인 만큼 따져야 할 것도 많고 가치 평가가 제대로 되지 않을 가능성도 그만큼 크다. 재건축 아파트의 가치는 낡은 아파트 건물의 가치가 아닌 땅의 가치, 즉 땅의 입지의 가치에 의해서 결정된다. 재건축을 매수하려는 투자자나 집을 소유한 매도자 그리고 시장의 가치 등은 모두 다른 관점에서 다른 가격이 매겨지는 경향이 있다. 이에 전문가들이 대부분 인정하는 재건축 투자 5대 원칙을 소개하고자 한다.

첫 번째, 기존 용적률과 신축할 용적률의 차이가 큰 지역은 결국 조합원 분양에 비해 일반분양 물량이 많아 분양 수입에 대한 기대치가 높은 지역이라고 할 수 있다. 다만, 염두에 두어야 할 것은 사업이 완료된 후 납부하는 법인세와 재건축 사업지에 부과되는 재건축분담금이 어느 정도인지 확인해볼 필요가 있다.

두 번째, 주변 입지여건이 좋아 높은 분양가에 분양할 수 있는 지역이다. 개발이익이 높기 위해서는 수입이 많아야 하는데 이를 위해서는 높은 분양가가 가장 중요하다. 여기서 확인해야할 점은 조합원 분양가와 일반분양가의 차이다. 통상적으로 10~15% 수준 정도로 차등이 발생하는데 비례율을 높이기 위해 의도적으로 차이 없이 분양가를 책정하는 경우가 종종 있다. 향후 분양가 결정 시 반드시 차등이 일정 이상 비율이 돼야 수익을 확보할 수 있다는 점을 명심해야 한다.

세 번째, 정비기반 시설이나 교통 여건 등이 양호한 지역이다. 일반적으로 재개발 사업지의 경우, 초기 사업성을 검토해 조합원 분담금을 산정할 때 사업구역 내 지장물(토지에 정착한 건축물, 공작물, 수목 등 공공사업 수행을 위해 직접 필요로 하지 않는 물건)이설 비용과 정비기반시설 설치비용을 책정하지 않거나 과소로 책정해 관리처분계획 수립 시 상당한 금액이 늘어나거나 철거 시 별도로 비용이 발생하는 경우가 많다. 재건축 사업의 경우 상대적으로 이러한 경우는 거의 없으나 반드시 정비기반시설의 설치 면적과 설치물량, 이에 따른 공사비 반영여부 등을 반드시 체크해야 된다.

네 번째, 최근 정비사업은 부동산 경기와 사업지 내부의 문제로 빠른 사업추진이 어렵다. 그러나 사업추진이 빠른 지역이 향후 개발이익에 대한 기대가 높기 때문에 투자할 지역의 사업추진 여부에 대해서는 반드시 확인해 볼 필요가 있다.

다섯 번째, 건축비가 상대적으로 저렴한 대단지 또는 평지의 지역에서 가장 큰 비용을 차지하는 것이 공사비다. 이는 시공사를 선정하는 단계에서 결정이 되는데 공사비의 특성상 대단지일 경우 소규모의 단지에 비해 상대적으로 적어질 수 있다. 따라서 같은 투자비용이 발생한다면 대단지를 선택하는 것이 바람직하다. 다만, 대단지의 경우 상대적으로 시공사의 관심이 높아 단가는 내려갈 수 있으나 내부적인 분쟁 등으로 사업추진이 늦어질 경우 물가상승률과 소송비용이라는 측면에서 볼 때 역효과가 발생할 수도 있다.

비례율의 함정도 주의해야 한다. 비례율은 총 개발이익을 기존의 종전자산의 금액으로 나눠 이를 백분율화해 정하는 비율로, 총 이익은 아파트와 상가 일반 분양분에 물량에 의해 결정되고 총 이익이 높을수록 비례율은 높아진다.

일반적으로 비례율이 높을수록 새 집에 들어가야 부담해야 하는 추가분담금이 낮아질 것으로 생각하지만, 비례율은 개발이익을 종전자산의 가치를 기준으로 변화한 것으로 이는 종전자산의 평가 정도에 따라 달라진다. 쉽게 설명하면, 종전자산 금액이 높으면 비례율은 낮아질 것이고 종전자산 금액이 낮으면 비례율은 높아진다. 즉, 비례율 수치만 보고 결국 본인이 내야하는 분담금을 결정할 수는 없다.

결국, 비례율은 수입의 대부분을 차지하는 조합원 분양가 또는 일반분양가와 연동될 수밖에 없기 때문에 기존 사업지의 기존 용적률과 신축할 용적률 사이의 차이를 반드시 확인해야 한다.

아는것이 돈이다

現) 리얼투데이 정보산업본부  센터장

現) 영암, 해남 관광레저형 기업도시 자문위원

現) 주택과 산업단지, 계량분석 전문가로 다수 논문발표

- 재건축/재개발 단지 노후도 측정 통계시스템 개발

現) 주요 경제지 및 경제전문지 부동산칼럼리스트 활동

現) 재건축 투자자가 알고싶은 것들 외 다수 부동산전문도서 作

前) 닥터아파트 정보분석팀장 및 유니에셋 리서치센터 팀장

前) 스피드뱅크 리서치센터장