지하철1호선 용산역 맞은편으로 개발 공사가 한창이다. 오는 5월에 분양을 앞둔 용산 전면3구역을 재개발한 ‘래미안 용산’ 부지다. 타워크레인 3대가 조용하면서도 분주히 움직인다. 주변으로는 벌써부터 파라솔을 치고 손님을 기다리는 떳다방들이 즐비해 있다. 말도 많고 탈도 많았던 용산 전면3구역이 드디어 5월에 개봉박두 하면서 수요자들은 물론 업계의 관심이 집중되고 있다.

“용산국제업무지구 사업 무산 이후 집값 말도 못하게 떨어졌죠. 살려는 사람이 없으니 매도자는 계속해서 가격을 내려서 내놓는 탓이었죠. 근데 요즘에는 6.4지방선거 앞두고 용산국제업무지구 개발에 대한 공약들이 나와서 그런지 일대 주민들의 반응이 좋아지고 있어요”(한강로 공인중개사)

“다음달부터 줄줄이 분양을 하면서 용산역을 중심으로 떳다방들 줄을 이어요. 과거 말도 안되는 분양가로 나온다면 이런 그림 그릴 수 없죠. 위치는 기본적으로 다 좋은건 알고 분양가가 제대로 나오 주니까 관심이 커진 거죠”(동자동 공인중개사)

2013년 10월 총 사업비만 31조원이 투입될 예정이던 서울 용산국제업무지구 개발사업이 최종 무산됐다. 사업시행자 지정 취소는 지난 3월 사업시행자인 드림허브의 디폴트 발생 후 최대주주인 코레일이 사업해제를 결정한 데 따른 행정 조치다. 앞서 코레일이 철도정비창 부지 회수를 위해 9월5일 토지대금을 최종 반환하고 10월 4일 등기이전 절차를 완료함에 따라 토지소유 요건 미달로 시행자 자격이 자동 상실됐다.

반응은 그야말로 폭탄이었다. 용산국제업무지구는 단군이래 최대 도심개발사업인 만큼 사업 무산이라는 결과는 주변 부동산을 초토화시켰다. 용산구 한강로 용산시티파크1단지 전용 116㎡는 작년 초만 해도 13억원대였으나 10월에는 11억2500만원으로 7000만원 이상이 떨어졌다. 할인 분양가를 절대 고수하지 않았던 건설사들도 상황이 악화되자 분양가 할인에 나섰지만 결과는 그다지 신통치 않았다.

이런 가운데 용산국제업무지구가 6.4 지방선거의 최대 이슈가 되면서 용산의 분위기가 사뭇 달라지고 있다.

그동안 미루고 미뤄왔던 용산역 주변 고급 주상복합 아파트들이 속속 분양 재개를 하고 있다. 기존 주택시장 역시 매도자 중심이지만 기대감이 반영되면서 매물 가격에 고민하는 분위기다.

용산 3대 건설사 분양대전

다음달부터 용산국제업무지구 주변에서 주상복합과 오피스텔 공급을 줄을 잇는다. 용산 일대에서 오랜만에 대형 건설사들의 자존심을 건 분양대전이 펼쳐진다. 용산역 전면3구역 ‘래미안 용산’과 전면2구역 ‘용산 푸르지오 써밋’, 국제빌딩4구역이 바로 그것.

이들 사업지 각 조합은 사업 초기였던 2007년 3.3㎡당 4000만원의 분양가를 고려했지만 지금은 2900만원 전후로 1000만원 이상 뚝 떨어뜨리면서 수요자 관심을 받고 있다.

용산역 전면 3구역 ‘래미안 용산’으로 6월에 분양한다. 삼성물산이 아파트 195가구(135~243㎡, 이하 전용면적), 오피스텔 782(42~84㎡)실을 짓는다. 지상 최고 40층 2개 동으로 이뤄진다. 분양가는 아파트의 경우 3.3㎡당 2900만원 전후를 예정하고 있다. 오피스텔은 3.3㎡당 1500만원 선이 될 것으로 보인다.

5월에는 대우건설이 용산역 전면2구역에 ‘용산 푸르지오 써밋’ 아파트 151가구(112~297㎡), 오피스텔 650실(25~48㎡)을 분양할 계획이다. 이들 단지 분양가는 아파트는 3.3㎡당 2800만원선, 오피스텔은 3.3㎡당 1400만원선으로 예상된다.

마지막으로 국제빌딩 4구역은 하반기 분양에 나선다. 아파트 638가구(96~227㎡), 오피스텔 1489실로 구성된다. 당초 아직 시공사가 정해지지 않았지만 삼성물산 컨소시엄이 시공을 맡을 것으로 보인다. 분양가는 3.3㎡당 2800만원선으로 예상된다.

용산 3대 건설사 분양대전 상품 분석

그렇다면, 구역별로 입지를 따져보자.

가장 먼저 교통 부분에서는 3개 구역 모두 지하철1호선 용산역과 4호선 신용산역을 도보로 이용할 수 있어 비슷한 조건을 갖췄다. 하지만 그 중에서도 가장 뛰어난 곳을 꼽자면 용산 전면3구역 ‘래미안 용산’이다. 신용산역을 맞붙어 있고, 용산역도 바로 뒷편으로 위치해 있다.

다음으로는 공원 조망권이다. 이번에 나오는 3개 구역 모두 고급 주상복합 아파트다. 고급 아파트인 만큼 편리성도 중요하지만, 녹지와 조망권 등 주거 쾌적성이 중요하다. 실례로 현재 용산역을 중심으로 입주된 아파트 시세는 용산공원 조망권에 따라 달라지는 것을 볼 수 있다.

KB시세 4월 17일 기준으로 용산구 한강로 아파트 중 평균 시세가 가장 비싼 아파트는 3.3㎡당 평균 2826만원으로 형성되어 있는 ‘용산시티파크2단지’다. 이 단지는 용산공원과 맞붙어 있어 탁 트인 조망권을 확보한다. 이어 한강대우트럼프월드3가 2697만원, 용산시티파크1단지가 2651만원, 철우 2482만원에 형성돼 있다.

그렇다면, 3개의 구역 중 용산공원 조망권이 가장 뛰어난 곳은 어디일까. 3개 구역 모두 용산시티파크만큼의 탁 트인 조망을 확보하는 구역은 없다. 전면3구역인 래미안 용산이 용산공원 조망에서는 가장 뛰어나다. 신용산역 건너편으로 LS용산타워와 센트레빌 아스테리움용산이 위치해 1개동 특히 저층 일부분에서는 용산공원 조망이 어려울 수 있다. 하지만 용산공원 조망권에서 떨어지는 동은 단지 남쪽의 한강 조망에서는 더 우위에 있다.

전면2구역 용산 푸르지오 써밋은 용산공원 조망에서는 3개 구역 중 가장 떨어질 것으로 보인다. 단지 바로 앞으로 국제빌딩4구역이 들어서고 그 앞쪽으로 센트레빌 아스테리움용산이 위치하고 있기 때문이다. 반면 한강조망에서는 전면3구역인 래미안 용산보다 더 좋을 것으로 보인다.

국제빌딩4구역 역시 용산시티파크와 센트레빌 아스테리움용산이 용산공원 조망에서는 걸림돌이 된다. 일부 고층을 제외하고는 용산공원의 좋은 뷰는 기대하기 어려울 것으로 보인다. 하지만 남쪽으로는 초고층 빌딩이 없어 한강 조망권은 뛰어나다.

분양가는 어떨까. 래미안 용산의 분양가는 3.3㎡당 2900만원대, 용산 푸르지오 써밋 분양가는 3.3㎡당 2800만원 대, 국제빌딩4구역은 2800만원 대에 나올 예정이다. 주변 아파트 중 가장 비싼 아파트인 용산시티파크2단지가 3.3㎡당 2800만원대이고, 최근 신규 분양단지들이 주변 시세보다 저렴하게 책정되는 것을 감안 분양가가 다소 비싸 보일 수도 있다. 하지만 이들 단지는 과거 3.3㎡당 4000만원 이상으로 거론되기도 했고, 신규 분양 즉 새아파트라는 점도 감안하면 적정 수준일 수도 있다. 하지만 이번 3개 구역은 모두 현재 용산시티파크2단지보다 조망권에서 떨어진다는 점에서 분양가는 착하다고 말하기가 어렵다.

※서울 용산역 주변 분양 예정 아파트

용산 3대 물량 투자분석

이들 3개 구역의 미래가치는 어떨까. 용산은 서울의 심장이라 불릴 정도로 서울에서도 중심부에 위치한다. 서울의 중심부라는 것은 강북은 물론 강남으로의 이동이 수월하다는 것을 의미한다. 뿐만 아니라 올해 상반기에 수색연결선의 개통으로 신경의선(문산~용산)과 인천공항철도가 연결되면 부산이나 광주 등에서 KTX로 서울로 올라온 이용객들이 서울역이나 용산역 등에서 리무진버스나 공항철도로 환승할 필요 없이 인천공항까지 KTX로 이동할 수 있게 된다. 즉, 지방과 외국인 등 더 많은 수요를 흡수할 수 있게 된다.

또 용산의 한강변은 강북에서도 배산임수 명당 자리로 꼽힌다. 남산을 배산으로 하고 한강을 임수로 하는 전형적인 풍수의 양택지이다. 강남은 북쪽 베란다나 주방에서 한강을 바라본다면, 용산은 안방과 거실에서 한강을 남향으로 제대로 바라볼 수 있다.

특히 용산의 개발의 중심에 있다는 것도 용산의 미래가치를 보여준다. 용산은 그자체가 개발지역이라고 해도 과언이 아니다. 작고 큰 개발사업들을 보유하고 있기 때문에 중장기적인 개발 가능성을 보유하고 있다.

용산의 최대 개발사업은 용산공원과 국제업무지구를 들 수 있었다. 한때 강남을 능가할 정도로 시세를 크게 상승시키는 역할을 했던 국제업무지구 개발사업이 무산이 되면서 집값은 곤두박질쳤다. 하지만 집고 넘어가야 할 부분이 있다. 서울에서도 황금부지로 꼽히는 용산국제업무지구 부지가 이대로 방치되지는 않을 것이란 부분이다. 어떻게 개발이 되든 다시 개발이 될 수밖에 없다는 것이다.

용산국제업무지구가 개발 시동을 다시 건다는 것은 용산의 집값은 지금 저평가 되어 있다는 것을 의미한다. 즉, 지금이 매입시기다.

용산시티파크1단지 전용 143㎡는 KB시세 기준 14억2500만원에 형성되어 있고, 과거 최고가 대비 20% 이상이 떨어졌다. 용산시티파크2단지와 용산파크타워1,2단지 역시 10~20% 이상 떨어져 있다.

용산국제업무지구 개발이 엎어졌지만 지방 선거를 계기로 재개발 기대감이 싹트고 있다. 또 2016년에는 주한미군기지 이전 후 들어설 한국판 센트럴파크 용산공원이 들어서게 된다. 교통 등의 편의시설과 녹지 등의 주거 쾌적성을 갖춘 최고의 주거지로 재탄생 할 수 있다. 앞으로 용산은 과거 집값 최고가를 뛰어넘는 시세를 형성할 수 있는 가능성을 점칠 수 있다는 것이다. 따라서 현재 시세 수준에서 분양되는 이번 용산역 일대 주상복합 아파트의 미래가치 역시 높게 평가할 수 있다. 

리얼투데이 리서치센터 실장

現) 리얼투데이 정보사업본부 리서치실 실장

現) 리얼투데이 부동산자문위원 및 컨설팅 실장

現) 매일경제, 한국경제, 서울경제, SBS 등 부동산전문 칼럼리스트 활동

現) 부동산전문도서 출간 활동  '2015 재건축 투자자가 꼭 알고 싶을 것들' 외 다수