3기 신도시가 드디어 베일을 벗었다.

지난 7일 정부는 3기 신도시와 중소규모 택지를 발표하면서 추정만 되던 신도시가 구체화되었다. 신도시가 되는 대규모 택지로 고양 창릉, 부천 대장 2곳을 선정하고 중소형 택지로 서울은 사당동 복합환승센터, 구의 자양재정비 촉진지구를 비롯해 19곳, 경기도는 안산 장상, 용인 구성역 등 7곳을 선정했다.

이로써 지난해 9월, 12월 두 차례에 걸쳐 발표된 공급계획안에 이번 19만호를 더해 총 30만호의 큰 그림이 완성되었다.

◆ 3기 신도시 핵심키워드 ‘교통, 자족’

이번에 발표된 3기 신도시는 기존의 신도시가 갖고 있는 한계를 돌파하고자 하는 데 의미가 있다. 국토부의 보도자료에서 신도시 개발방향 첫 번째와 두 번째가 ‘서울 도심까지 30분 출퇴근 가능 도시’와 ‘일자리를 만드는 도시’일 정도이다.

고양 창릉과 부천 대장은 서울부터 거리가 1km대로 2기 신도시보다 서울과 가깝다. 또 공급계획과 함께 교통에 대한 밑그림도 그려놓았다는 점도 주목해 봐야 한다.

특히 고양 창릉의 경우 핵심 교통 수단이 되는 고양선(가칭) 신설이 예비타당성(예타) 조사를 거치지 않고 추진되어 진행속도가 빠를 것으로 전망된다. 고양선은 새절역(6호선, 서부선)부터 고양시청까지 14.5㎞ 구간을 향동지구역, 화정지구역, 대곡역, 고양시청역 등 총 7개 역에 거쳐 운행하는 것으로 3기 신도시 발표에 오히려 향동지구가 수혜지라는 인식을 만들어주는 계기가 되었다.

계양 테크노벨리 바로 인근에 조성되는 부천 대장지구는 S-BRT라는 교차로 정지 없이 운행할 수 있는 간선급행버스가 계획되었다.

이밖에 서울의 '자투리 땅'과 GTX 등 교통여건이 개선되는 경기도 빈 땅에는 중소규모 택지 개발 내용이 포함되었다. 정비사업이 아닌 이상 집 지을 부지를 찾기 어려운 서울은 1,000호가 넘게 지어지는 곳으로 ▲구의자양 재정비촉진1(1,363호) ▲사당역 복합환승센터(1,200호) ▲동북권 민간부지활용(1,000호) ▲대방동 군부지(1,000호)가 있다.

경기도에서는 신안산선(안산~여의도) 노선 변경으로 지구내 지하철 역이 생길 수 있는 안산 장상지구에서 1만3,000호, GTX-A노선이 예정되어 있는 용인 구성역 1만1,000호가 최대 규모이다.

◆ 집값 상승 움직임 원천 봉쇄? 3기 신도시 출격

당초 6월 정도로 예정된 3기 신도시 발표는 한달 여 앞당겨 기습적으로 발표되었다. 지자체와 협의가 잘 끝난 점을 이유로 들었지만 현재 안정기에 접어든 아파트 가격이 꿈틀거릴까 미리 공급물량을 내놓은 것으로 해석할 수 있다.

1기부터 시작해 ‘신도시’는 아파트값 과열을 막고 서울 수요 분산이라는 명목 하에 등장했다. 그간 집값 급등기에 공급물량이 발표되고 본격 분양 및 입주 때는 열기가 한풀 식어버려 신도시 공급은 집값 하락을 점칠 수 있는 기회이기도 했다.

특히 각종 규제정책과 세금정책보다도 확실한 공급계획은 집값 상승에 브레이크를 걸 수 있는 수단이라는 점은 1기와 2기 신도시를 통해 알 수 있다. 대규모 공공택지 건설을 미리 밝힘으로써 실수요자들의 마음을 진정하게 해서 ‘집을 사지 말고 기다리시라’는 메시지를 주는 계기가 될 수 있어서다.

◆ 서부권역에 추가지정된 신도시, IN서울 수요 맘 돌릴까?

신도시의 태생이 서울에서 집을 사려는 사람의 마음을 돌려 서울 집값을 잡는 데에 있다. 그렇게 놓고 본다면 이번에 공급 계획을 밝힌 곳의 면면이 서울 아파트를 바라보는 실수요층에게 어필 할 수 있을 지가 관건이다.

30-40대 젊은 무주택자를 잡기 위해 교통여건 개선도 마련하고 자족용지를 확대하고 아이들을 안심하고 맡길 수 있는 어린이집도 내걸었다. 신도시 자체만 놓고 볼 때 청사진은 그 어느때보다 진전된 모습으로 젊은 수요층을 끌어오기 위해 기업유치가 3기 신도시의 변수가 될 것으로 보인다. 자족용지가 신도시마다 적지 않은 부분을 차지하고 있어서다.

또 입지 부분에서 아쉬운 점이 있다. 서울 서부지역에 집중된 공급계획으로 도심과 여의도 출퇴근자들에게는 한 번쯤 생각해 볼만 한 곳이라도 현재 서울 및 수도권 동남부에 거주하고 강남권에 직장을 둔 사람에게는 크게 어필하기는 어려울 것으로 보이기 때문이다. 즉 서울 및 타 지역에서의 인구 유입이 생각 외로 많지 않을 가능성이 있다.

서울 중소형 규모의 택지는 대단지 아파트가 들어오는 정도에 불과하고 경기도에서도 동남권 지역은 지난해 발표된 하남 교산과 과천지구, GTX-A노선이 있는 용인 구성역에 불과하다.

따라서 이번에 공급되는 아파트가 서울 대체주거지로 완벽하게 임무를 완성하기에는 무리가 있어 서울 아파트값을 잡는 데는 한계가 있을 것으로 보인다. 다시 말해 장기적으로 보면 서울의 입지 가치를 높여준 것으로 볼 수 있다.

◆ 주렁주렁 택지지구… 후광효과인가 빨대효과인가

3기 신도시로 등장한 곳은 서울과 경기도의 접경지역이 많고 2기 신도시 인근이거나 주변에 택지지구가 건설되어 있는 곳이 많다. 따라서 3기 신도시라는 신생 주거지가 기다리고 있어 인근지역에 어떠한 효과를 미칠지가 또 하나의 관전포인트이다.

신도시 개발로 각종 생활인프라를 공유할 수 있어 후광효과가 될 것인지 새 아파트 공급으로 노후 단지에서 이주하는 빨대효과가 될 것인지 여부다.

고양 창릉지구는 삼송, 원흥, 향동 지구의 중심에 위치해 택지지구 마지막 퍼즐이 맞춰진 것처럼 주변의 택지지구는 물론 일산신도시까지 영향을 미칠 가능성이 있다. 부천 대장지구는 계양테크노밸리보다 서울에 인접해 있고 검단신도시의 대항마가 될 수 있어 보인다. 특히 마곡과 가까워 마곡지구의 인구 분산 역할을 기대할 수 있다.

이들 신도시가 입주할 때 쯤이면 주변도시의 노후화가 예상되는 만큼 주택 수요를 뺏어올 수 있어 주변지역에서는 이번 발표를 민감하게 받아들일 수 있다. 청와대 국민 청원 게시판에 일산, 파주, 검단 주민들이 3기 신도시 지정 취소를 촉구하는 청원 글들이 올라와 있는 것도 같은 맥락이다.

2기 신도시에서도 3기를 바라보는 눈이 곱지만은 않다. 강남과 이어진 길이 없으면 찬밥신세인 2기 신도시에 3기라는 복병이 등장했기 때문이다.

한편 3기 신도시는 갈 길이 멀다는 인식도 많다. 토지보상문제와 지하철 건설 등의 문제를 해결하기까지 적지 않은 시간이 소요되기 때문이다. 여기에 신도시 개발은 호흡이 긴 만큼 정권이 바뀌고 부동산 시장이 어떻게 변하느냐에 따라 신도시 착공 움직임이 달라질 수 있다.

내집마련 수요자라면 어떻게 주판알을 튕겨야할까? 2기 신도시에서 보여지듯 강남과 연결될 곳은 집값이 상승했다는 점을 고려하면 되도록 강남과 연결이 좋은 곳, 인근으로 추가 택지를 개발할 부지가 없어 보이는 곳을 선택하는 것이 주거가치와 시세차익 면에서 유리할 것으로 보인다.

더불어 공급계획 발표 후 집값이 주춤한 경우도 많기 때문에 내집마련에 성급함을 덜고 청약통장을 꾸준히 유지하며 때를 기다리는 것도 내집마련의 좋은 방법이 될 수 있다.