“금리가 쪼까 떨어져가꼬 15%여”

■‘1.25%’ 역대 최저 기준금리에 유동자금은 갈 곳을 잃었다
지난 16일 한국은행은 금융통화위원회를 열고 기준금리를 연 1.50%에서 연 1.25%로 인하했다. 역대 최저 수준이다. 더욱이 한국은행은 내년에 금리를 연 1.0%까지 내릴 수 있다는 가능성을 내비쳤다. 한국은행이 현 기준금리 1.5%에서 추가로 인하할 경우 이미 1%대인 예·적금 금리는 더 낮아질 수 있다. 은행 이자 생활자가 많은 은퇴 생활자에게는 어두운 소식일 수밖에 없다. 조금이라도 높은 수익을 따라 움직이는 ‘수익률 노마드’ 발걸음이 분주해질 전망이다.

 
■ ‘더 높은 수익 찾아 떠나는 ‘수익률 노마드’
전문가들은 지금과 같은 초(超) 저금리 시대에 돈을 불리기 위해서는 ‘월 고정 수입’ 수단을 마련해야 한다고 말한다. 이미 발 빠른 투자자들은 임대수익을 얻을 수 있는 수익형부동산 투자에 뛰어들었다.

한국감정원 부동산 거래현황에 따르면 기준금리가 인하된 이후 7~8월 부동산 거래량은 33만5957건으로 직전 2개월인 5~6월 28만394건 대비 19.82% 가량 증가한 것으로 집계됐다. 특히 오피스텔 거래량이 크게 증가했다. 전국 7~8월 오피스텔 거래량은 2만8529건으로 5~6월(2만3427건) 대비 22% 증가했다.

■ 금리인하에 함박웃음 짓는 ‘오피스텔’ 

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기준금리 인하로 가장 주목받는 시장은 오피스텔 시장이다. 서울과 수도권 오피스텔 청약 시장에서 고분양가에도 불구하고 높은 경쟁률로 마감했다. 오피스텔 등 수익형 부동산의 투자 수익률(임대수익)이 시중 금융상품보다 높은 데다 부동산 가격 상승에 따른 시세차익도 기대할 수 있기 때문이다.

현대건설이 이달 17일 신청받은 오피스텔 ‘힐스테이트 에코 안산중앙역’ 청약 결과 702실 공급에 6424건이 접수됐다. 평균 경쟁률 9.15 대 1, 최고 43.67 대 1을 기록했다. 앞서 대구 수성구 범어동에서 공급한 주거용 오피스텔 '수성범어W 오피스텔' 역시 범어역 초역세권에 위치했으며 평균 24.5대 1의 높은 경쟁률을 기록했다.

■ 오피스텔 투자 혜택 ‘각종 규제에서 자유롭고 세제 혜택도 받을 수 있어 임대 상품으로 매력’
오피스텔의 경우 건축법상 비주택으로 분류돼 각종 규제에서 자유롭다. 아파트의 경우 민간택지 분양가상한제가 적용되면 최대 10년간 분양권 전매가 제한된다. 반면 오피스텔은 투기과열지구나 조정대상지역에서만 소유권 등기 이전까지 분양권 전매가 제한되고 그 외 지역은 매매가 자유롭다. 전월세 실거래가 의무가 없어 전월세 내용 노출이 되지 않는 것도 장점이다.

주거용과 업무용으로 모두 활용할 수 있어 일반임대사업자로도, 주택임대사업자로도 등록할 수 있다. 일반임대사업자는 업무용으로 임대하는 경우로 오피스텔 건물가액의 10%를 부과하는 부가가치세를 환급 받을 수 있다. 대신 반드시 세금계산서를 발행해야 하고 임대소득에 대한 세금을 내야 한다. 오피스텔을 주거용으로 임대하면 주택임대사업자로 등록할 수 있다. 부가세는 환급받을 수 없지만 전용면적 60㎡ 이하에는 최초 구매 시 취득세를 감면해주고 양도소득세 감면 혜택을 준다.

■ 수익률 높은 오피스텔 고르는 법 ‘뭐니뭐니 해도 역세권’
오피스텔은 뭐니뭐니 해도 수요가 뒷받침되어야 한다. 도심권 이동이 편리해 직장인 수요가 많은 곳이거나 대기업, 관공서 등이 가까워 많은 고정수요를 확보한 곳이 좋다. 또 역세권에 위치해 편의성을 갖춰 많은 수요를 확보한 곳이 좋다. 역세권에 위치하면 환금성이 뛰어나다는 장점도 있다. 서울의 경우 개발호재가 풍부한 곳은 시세차익도 기대할 수 있다.

최근 서울 동북권 지역의 경우에는 서울 관문도시 조성 마스터플랜을 비롯해 광운대, 노원역, 창동역 등 지역내 역세권 개발사업이 한창이다. 1호선 방학역 도보 1분거리에 ‘이안 테라디움 방학역’이 공급된다. 서울지하철 5호선과 8호선이 환승하는 천호역 인근에는  ‘힐스테이트 천호역 젠트리스'가 분양 될  예정이다. 서울 도심인 광화문역까지 환승 없이 28분, 삼성역까지는 16분이면 이동할 수 있다. ‘ 

■ 오피스텔 투자 주의점
오피스텔이 인기가 높아진 만큼 최근 5년 간 공급물량이 크게 늘었다. 공급물량이 늘어나는 만큼 공실률이 높아지고 있다. 공실률이 높으면 수익률이 떨어질 수밖에 없다. 따라서 오피스텔 임대 수요가 꾸준한 곳을 선택하는 것이 중요하다. 또한 분양가 역시 수익률과 직결되기 때문에 분양가가 주변시세 대비 어느 수준인지도 따져봐야 한다.

과도한 대출도 지양해야 한다. 한 때 빚을 내 투자하는 것이 돈을 버는 것이라는 ‘빚테크’라는 말이 있었다. 빚테크는 부동산 가격이 크게 오를 때 남의 자본을 끌어들여 지렛대를 통해 투자수익률을 극대화하는 방법이다. 부동산 대세 상승기에는 빚테크도 통했지만 지금처럼 값이 크게 오르기 힘든 저성장 장에서는 과도한 빚은 불행을 안길 수 있다.