​8.2부동산대책에 이어 10.24대책 등 정부가 강력한 부동산규제를 잇따라 발표하고 있지만 부동산시장의 반응은 시큰둥하기만 하다. 서울이나 부산, 세종시 등 주요지역의 주택가격은 여전히 꺾이지 않고 있으며 분양시장도 과열양상을 보이고 있다.

정부가 투기의 온상으로 지칭했던 다주택자들도 부동산규제에도 아랑곳하지 않는 분위기다. 정부가 양도세나 보유세, 의료보험 등 각종 세재혜택을 제공하겠다며 임대사업자 등록을 유도하고 있지만 이마저도 신통치 않아 보인다. 소득 노출을 꺼리는 다주택들이 임대사업 등록을 기피하고 있어서다.



 

결국, 강력한 부동산규제 속에서도 부동산시장 과열현상이 멈추지 않자 정부가 마지막 카드를 뽑아 들 것으로 보여진다. 신DTI와 DSR, 투기과열지구와 투기지구, 다주택자 양도세 중과제도 부활 등 초강력 대책에도 불구하고 부동산시장에서 반응을 보이지 않고 있어서다.

정부가 마지막까지 아껴왔던 카드는 보유세카드다. 취득세 및 양도세는 일회성 성격이 강하다. 취득세는 부동산 취득 시 한번만 지불하면 되며 세율도 1%로 매우 낮다. 양도소득세는 부동산 양도 시 양도차익이 발생해야만 세목이 발생한다. 반면, 재산세나 종부세 등 보유세는 부동산을 보유하고 있는 기간 동안 지속적으로 발생하게 된다. 세율이 조금만 높아져도 시장에서 민감하게 반응하는 이유이기도 하다.

또, 보유세는 부동산에 항상 귀속되므로 연간 유지비이나 다름없다. 보유세 증가는 곧 집주인에게 상당한 부담으로 작용하며 부동산에 대한 기대수익(임대수익률 등)도 낮아질 수 밖에 없다. 곧, 다주택자들이 불필요한 주택을 매도할 수 있도록 유도하는 효과가 발생할 것으로 보여진다.

■ 2018년 경제정책방향  관계부처 합동브리핑 보유세 발언
 

지난 27일 기획재정부에 따르면 경제정책방향 발표에 앞서 가진 브리핑에서 "조세형평성 차원에서 다주택자 보유세 도입을 검토 중"이라며 "내년 조세정책방향에 반영해 구체적인 내용을 발표할 것"이라고 밝혔다. 이 차관보의 발언은 결국 다주택자에 대한 보유세 인상 방안을 내년 세법개정안에 담아 2019년 도입하겠다는 취지로 풀이된다. 기재부는 경제정책방향 설명 자료를 통해 "공평과세와 주거안정을 위해 주택임대소득에 대한 과세를 적정화하고 다주택자 등에 대한 보유세 개편방안을 검토할 것"이라고 설명했다.

이에 대해 정부 안팎에선 이미 범정부 차원의 정책조율이 이뤄진 것으로 보인다. 실제 김현미 국토부 장관은 지난 13일 서울정부청사에서 열린 ''’임대주택 등록 활성화 방안’ 브리핑에서 "보유세 문제에 대한 집중논의가 필요한 시점이 됐다"고 말한 바 있다. 다주택자의 임대주택 사업자 등록 유도를 위한 다양한 세제혜택도 2019년 다주택자 보유세 도입 시점과 거의 맞물린다.

■ 보유세 인상 ‘득’과 ‘실’

보유세 인상은 서민들보다는 주로 다주택자나 고가주택 소요자 등에게 포커스가 맞춰줄 가능성이 크다. 정부가 다주택자들에게 주택 매도를 유도하기 위해 지속적으로 정책적 압력을 넣고 있기 때문이다.

정부가 다주택자들을 유독 압박하고 있는 이유는 그들이 부동산시장에서 막대한 영향력을 행사하고 있기 때문이다. 실제, 지난해 기준 우리나라 전체 주택 3채 중 1채는 다주택자가 소유하고 있는 것으로 나타났다. 한국은행이 국회에 제출한 금융안정보고서에 따르면 다주택자는 총 198만명으로 전체 주택 보유자의 14.9%를 차지한다. 이들이 보유하고 있는 주택은 총 457만가구다.

기재부의 ‘2018년 경제정책방향’ 보도자료의 내용을 보면 보유세 인상은 공평과세와 주거안정을 위한 주택임대소득 과세라고 적시해놨다. 또, 다주택자 등에 대한 보유세 개편방안을 검토한 다는 내용도 포함되어 있다.

위 내용을 봐서는 일반인들을 대상으로 보유세를 인상할 가능성은 희박해 보인다. 따라서, 실거주 목적으로 주택을 소유하고 있는 중서민들은 세제개편이 상대적으로 ‘득’이 될 가능성이 크다. 반면, 다주택자나 고가주택 소유자 등은 높아진 세금으로 부담이 가중될 전망이다. 따라서, 상당수다주택자들은 높아진 세금을 피하기 위해 임대사업자에 등록하거나 주택을 매도하는 방법을 선택할 것으로 보인다.

일각에서는 보유세 인상이 결국 임차인에게 피해가 돌아간다면서 부정적으로 보는 시각도 있다. 세금인상분만큼 임대료에 전가되므로 실질적인 피해자는 임대인이 아닌 임차인이라는 것이다. 하지만, 현실적으로 거의 불가능한 이야기다. 세금이 시장경제에 미치는 영향은 빙산에 일각에 불과하다. 임대료는 부동산의 가치뿐만 아니라 경제성장률, 내수경기, 수요와 공급, 금리수준 등 수많은 요인들이 결합해서 책정되기 때문이다.

■ 보유세 인상 실현 가능할까?

대체적으로 세금을 인상하거나 인하하기 위해서는 세법을 개정해야 한다. 하지만, 보유세인상을 위한 법안 통과는 쉽지 않아 보인다. ‘시장자유주의’를 표방하고 있는 ‘보수주의’와 ‘사회적 경제’ 이념을 바탕으로 한 ‘진보주의’와 대립이 예상되기 때문이다. 국회 의석수도 진보와 보수가 절반씩 차지하고 있는 만큼 원활한 법안 통과는 기대하기 힘들다.

내년 6월에 계획되어 있는 지방선거가 보유세 인상에 발목을 잡을 가능성도 크다. 섣불리 세금인상 쪽으로 무게중심이 기울어졌다가는 투표권자들에게 외면 받기 십상이기 때문이다.

물론, 세법을 통과시키지 않고 보유세를 인상할 수는 있다. 공시가격이나 공정시장가액비율을 손보면 된다. 재산세의 과세표준은 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱하면 된다. 과세표준은 세금을 부과하는데 있어서 그 기준이 되는 것을 의미한다. 과세표준에 세율을 곱하면 재산세로 납부해야 할 금액이 나온다.

이 중에서 공정시장가액비율은 법률이 정하는 범위 내에서 대통령령으로 따로 정할 수 있다. 대통령령으로 공정시장가액비율을 높이면 재산세도 덩달아 높아지게 된다. 다만, 다주택자와 실거주자 구분 없이 일괄적으로 세금이 높아지게 되므로 실효성은 높지 않아 보인다. 이 외에도 주택공시가격을 높여 재산세를 인상할 수 있다.

보유세에 속하는 종부세 인상도 불가피해 보인다. 물건별로 매기는 재산세와 달리 사람별로 매기는 종부세를 강화하는 게 다주택자를 겨냥하는 데 더 효과적이기 때문이다.

■ 보유세 인상 명목은 있나?

부동산 투기수요를 잠재우고 부동산시장 안정화 목적으로는 분명 효과가 있어 보인다. 또, 공평과세의 원칙에도 부합하다. 또, 국내 보유세가 타국가에 비해 낮은 점도 정부의 보유세 인상 명목에 힘을 실어주고 있다.

경제협력개발기구(OECD)에 따르면 한국의 부동산 보유세가 국내총생산(GDP)에서 차지하는 비중(2015년 기준)은 0.8%인데, 이는 미국(2.5%) 일본(1.9%) 등은 물론 OECD 평균(1.1%)에도 못 미친다. 그러나, 우리나라는 타국가에 비해 양도세가 높은 편에 속하므로 부동산세금이 모두 저렴하다고는 할 수 없다.

보유세 인상의 강도와 범위가 아직 뚜렷하게 정해진 것은 아직 없다. 다만, 정부의 부동산시장 로드맵은 이미 보유세 인상 쪽에 방향이 잡혀 있어 보인다. 세법 개정은 쉽지 않아 보이지만 다른 방법으로도 보유세를 인상할 수는 있다. 다만, 보유세 인상의 범위가 다주택자나 고가주택 소유자 등 특정대상에게 한정 지어져야만 세금 인상의 명분을 내세울 수 있을 것으로 보인다.