지역주택조합이란?

지역주택조합은 동일한 특별시•광역시•특별자치도•시 또는 군에 거주하는 주민이 주택을 마련하기 위해 설립한 조합을 말한다.

지역주택조합원 자격은 주택조합설립인가 신청일부터 해당 조합주택의 입주가능일 까지 주택을 소유하지 않거나 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택을 1채 소유한 세대주에게 주어진다. 조합설립인가신청일 현재 동일한 시•군지역에 6개월 이상 거주하여 온 자여야 한다. 주택조합은 구성원을 위하여 건설하는 주택을 해당조합원에게 우선 분양 할 수 있다.

지역주택조합아파트와 일반분양아파트 차이점

지역주택조합사업은 집을 지으려는 무주택 가구주들이 조합을 결성해 토지를 매입하고 건축비를 부담해 직접 개발하는 방식이어서 추가 금융비용이 들지 않고, 사업구역 규모가 작아 추진비용이 상대적으로 적다. 또 시행사 이윤이 없고, 분양을 위한 마케팅 비용이 적게 발생해 건설사들이 개발ㆍ분양하는 주택에 비해 분양가가 저렴한 것이 장점이다. 

지역주택조합사업은 집을 지으려는 무주택 가구주들이 조합을 결성해 토지를 매입하고 건축비를 부담해 직접 개발하는 방식이어서 추가 금융비용이 들지 않는다. 또 시행사가 개입하지 않으므로 시행사나 대행사의 이윤이 없다. 또, 분양을 위한 마케팅 비용이 적게 발생해하므로 일반분양 하는 주택들보다 분양가가 저렴한 것이 특징이다. 

최근 지역주택조합들은 조합원들의 자금으로 운영되는 만큼 운영비용에 대한 투명성을 확보하기 위해 신탁회사를 선정하는 경우가 많다. 신탁회사의 자금운용 전문성이 결합되면서 비용절감을 절감하고 수익을 극대화할 수 있는 시너지효과가 발생하기도 한다. 다만, 조합에서 신탁회사에게 자금운영을 위임한 만큼 실질적으로는 조합의 횡포에 어쩔 수 없이 자금이 무분별하게 쓰여지고 있다는 지적도 속속 나오고 있다. 

[지역주택조합의 문제점]

주택법 시행령 제38조와 제39조 등 조합표준규약에 따라 지역주택조합사업의 원활한 추진을 위해 조합원의 임의탈퇴를 원칙적으로 금지하고 있다. 따라서, 조합원은 임의로 조합을 탈퇴할 수 없으며 부득이한 사유가 발생했을 때에만 탈퇴가 가능하다. 그마저도 조합 총회나 대의원회의 의결로 탈퇴 여부를 결정된다. 탈퇴를 한다고 하더라도 업무추진비와 계약금 등을 이미 조합에서 사용했다면 돌려받지 못할 수도 있다.

그리고 사업진행과정에서 토지 매입 과정에서 상당한 시간이 걸리며 매입비용이 기하급수적으로 늘어나기도 한다. 또, 일반인들은 지역주택조합사업에 대한 이해가 부족하므로 조합원 간 갈등이 빈번하게 빚어지기도 한다.  

또, 재개발이나 재건축사업처럼 집행부의 비리 등으로 사업이 늦어지는 사례도 빈번하게 발생한다. 소송이 발생해 상당한 기간 동안 사업이 멈춰서거나 사업자체가 무산되면 조합원들에게 고스란히 금전적 피해가 전가된다.

지역주택조합 설립인가를 받으려면 80% 이상의 토지사용승낙서를 확보해야 하고 사업계획승인을 받기 위해서는 토지의 소유권 95%를 조합 명의로 확보해야 한다. 사업부지의 95%를 확보하면 나머지 5%는 토지소유자에게 매도청구권을 행사할 수 있도록 법이 정하고 있기 때문이다. 하지만, 실질적으로 매도청구권이 사용되는 사례는 많지 않으며 결국 더욱 많은 웃돈을 지불하고 부지를 매입하는 경우가 많다. 시간과 비용을 절감하기 위해서다.

가끔 지역주택조합이 해당부지를 100% 확보 했다며 안전성을 강조하며 조합원 등록을 유도하는 사례가 많다. 하지만, 대부분 말장난에 불과하다. 일반적으로 토지사용승낙서나 동의서, 약정서 등을 받아두고 마치 토지매입문제를 완벽하게 해결한 것처럼 속여 조합원들을 모집하기도 한다. 토지사용승낙서는 조합설립 당시에는 필요하지만 조합이 설립된 이후에는 실질적으로 거의 사용되지 않는다.

[지역주택조합 성공확률 고작 20%?]  

지역주택조합의 성공확률은 어느 정도될까? 청약통장도 필요 없는데다가 주변시세보다 훨씬 저렴한 가격으로 주택을 매입할 수 있는 장점이 있지만 장밋빛 미래를 밝힌 적은 많지 않다.

토지소유자 95% 이상의 토지매입이 이뤄져 야만 사업계획승인을 받을 수 있기 때문이다. 지역주택조합의 95% 토지매입비율은 재개발이나 재건축사업에 비해 가혹할 정도로 높다. 근본적인 이유는 재개발이나 재건축사업은 노후건축물이나 시설물을 개량하기 위해서 추진된다. 하지만, 지역주택조합은 멀쩡한 주택을 부수고 다시 짓는 사례가 많아 국익적 차원에서 지역주택조합은 까다롭게 법을 적용하고 있다.

건설사 및 부동산업계에 따르면 지역주택조합의 사업추진 성공률은 20%에도 못 미치는 것으로 나타났다. 5집 중 1집 만이 내 집을 장만하며 나머지 4집은 오히려 상당한 손실을 입게 된다.

부동산리서치업체 리얼투데이 김병기 차장은 “지역주택조합의 저렴한 조합원공급가격에 혹해 무심코 계약했다가 낭패를 보는 사례가 많다” 면서 “지역주택조합 가입 전에는 토지매매계약서 등을 꼼꼼하게 살펴보고 매입비율을 확인하는 등 사전조사가 선행되어야 한다”고 전했다.

덧붙여 그는 “지역주택조합은 서민들에게 주변시세보다 훨씬 저렴한 주택가격으로 유혹해 엄청난 리스크를 전가시키는 사례가 많다” 면서 “지역주택조합의 성공확률이 매우 낮은 만큼 저렴한 분양가에 현혹되지 말고 신중하게 내 집 마련의 방법을 고민해봐야 한다”고 조언했다.