이번 정부에서 부동산 관련해서 예민한 이슈가 되었던 것으로 <권리금 보호에 대한 법제화>는 단연 손에 꼽을 이야기일 것이다. 부동산 거래에서 가장 비밀스럽고, 말도 많고 탈도 많은 것이 권리금이지 않을까? 많은 사람들이 이번 상가임대차 보호법 개정안을 통한 권리금의 법제화로 상가 임차인들이 보호될 수 있을 것이라고 생각을 하고 환영을 하고 있다.

권리금의 형성과 의미

‘권리금’은 ‘전세’와 더불어 전 세계에서 찾기 어려운 우리나라만의 독특한 부동산 문화이다. 외국인들에게는 일종의 ‘프리미엄에 대한 가치’로 인식되는 권리금은, 그 형태도 다양하다.

상권의 위치에 따른 ‘바닥 권리금’과 기존 시설과 물품 등에 대한 ‘시설 권리금’, 마지막으로 그 매장의 매출에 따른 가치를 돈으로 환산한 ‘영업 권리금’ 등으로 이루어져 있다. 대부분 권리금에서 가장 많은 부분을 차지하는 것은 ‘영업 권리금’으로, 그 매장의 매출이 높고, 그 매장을 찾는 고객의 숫자가 그 만큼 많으면서 널리 알려져 있다면 높은 권리금을 받을 수 있는 구조이다. 반대로 말한다면, 현재 매장의 매출이 낮을 경우에는 받을 수 있는 권리금도 작아질 수 밖에 없다는 것이다.

권리금은 묶어둘 수 없다

이러한 사정으로 인하여, 임차인들은 들어올 때의 권리금과 나갈 때의 권리금이 같을 수 없다. 주변의 상권이 매장을 운영하는 동안 좋아질 수도 나빠질 수도 있고, 본인 매장의 매출이 이전 매장 보다 오를 수도 있지만 떨어질 수도 있기 때문이다. 간혹, 유명 상권에 위치한 매장을 수 억 대의 권리금을 주고 인수하여 운영하다가, 결국에는 매장의 매출이 너무 적어서 권리금에서 많은 손해를 보고 다른 사람에게 매장을 넘겨주고 나오는 사람들의 이야기를 심심치 않게 들을 수 있다. 권리금의 가장 큰 문제는, 이와 같이 권리금에 ‘권장소비자가격’이 정해져 있지 않다는 것이다.

권리금의 세금문제는 가볍지 않다

권리금은 공식적으로 ‘영업 외 소득’으로 분류되어, 10~20%의 세금이 발생한다. 하지만, 아직까지는 대부분이 신고를 하지 않고, 세금계산서 등도 발행하지 않는 ‘음성적인 거래’로 대부분 이루어지고 있는 것이 사실이었다.

이번 상가임대차보호법 개정안으로, 임대차 계약서에 ‘권리금’을 적을 것을 권고사항으로 하였다. 상가의 인·허가시에 대부분 임대차 계약서를 관공서에 제출한다는 것을 감안하다면, 실질적인 권리금의 공식적인 거래를 유도하는 것이라고 할 수 있다. 권리금이 임차인 사이의 음성적인 거래에서, 임대인과 관공서도 모두 아는 거래가 되는 것이다.

만약, 임차인이 권리금을 신고하지 않았다가 나중에 밝혀질 경우에는, 미납한 세금과 더불어 가산세도 납부 하여야 한다. 그런데, 과연 권리금의 10~20%에 해당하는 세금을 임차인들이 쉽게 납부하려고 할지는 의문이다. 주택가 상권이 아닌 강남역 인근이나, 홍대 상권 등의 핵심 상권에서 수 억원대의 권리금 거래시에 발생하는 수 천만원에 이르는 세금을 과연 납부하려고 할까?

권리금은 임대인은 모르는 것이 좋다

최근 홍대 상권의 한 건물주는 우연히 본인이 소유한 건물 1층의 거래된 권리금이 4억이 넘는 사실을 알게 되면서, 주변 임대가격을 조사하고 있다. 권리금이 이렇게 높은지 몰랐던 건물주는 다음 임차인과 계약시에는 지금보다 40% 높은 가격으로 임대료를 인상 할 계획을 가지고, 자신의 계획이 주변 임대시세에 비해서 무리한 금액인지 확인하고 있는 것이다.

권리금 법제화로 인하여 계약서에 기재된 권리금을 확인한 임대인은 무슨 생각을 하게 될까?

물론, 좋은 임차인으로 인하여 높은 임대료가 발생해서, 건물의 가치가 올라간 경우에는 행복한 경우이겠지만, 조금이라도 임대료를 높게 받고 싶어할 임대인 입장에서는 생각보다 권리금이 높다고 생각한다면, 당장이라도 임대료를 더 받고자 할 것이다.

이 당연한 마음을 잘못이라고 할 수도 없다. 임대인도 공간을 임대해 주고 돈을 받는 ‘장사’를 하고 있는 사람이기 때문이다.

권리금 법제화가 권리금을 죽인다

이번 상가임대차보호법 개정안이 억울하게 명도 되는 임차인을 보호하는 효과를 가지고 올 것이라는 생각에는 변함이 없다. 하지만, 많은 임차인들이 법적인 보호를 이유로, 오히려 더 많은 금전적 손실을 걱정해야 할 것이라고 판단되는 것도 사실이다.

권리금의 수준을 알게 된 임대인이 임대료를 인상한다면, 당연히 예상 수익이 줄어드는 임차인 입장에서는 권리금을 낮출 수 밖에 없을 것이기 때문이다.

또 하나 예상되는 현상은. 기존 매장을 권리금을 지급하고 인수 하였다가 장사가 안 되어 들어올 때 보다 낮은 권리금을 받고 매장을 다른 사람에게 넘길 경우에, 임대인이나 관공서에서는 어떻게 생각을 할지도 걱정해야 한다. 정말 장사가 안 되어 문 닫는 임차인에게 허위 신고 여부를 확인하면서 마음에 상처를 주는 일이 발생하지 않으리라는 보장도 없기 때문이다.

점점 이러한 현상들이 반복되다보면, 우리나라도 권리금이 적은 금액의 명목상으로만 존재하거나 없어지는 현상이 발생하지 않을지 예상해 본다.

권리금이 법으로 보호 받게 되면서, 억울하게 권리금을 강탈 당하고 받지 못했던 상인들이 줄어들게 되는 것은 매우 환영할 만한 일이다.

하지만, 백화점이나 대형 마트 등 내부의 상가나, 전대차로 운영하는 상가의 권리금, 재개발 등으로 발생하는 권리금 소멸은 보호 받지 못하는 등의 아직 보완해야 할 부분이 많은 점이 있다. 모든 것을 ‘법’으로 해결 할 수 만은 없는 것이기에, 임대인과 임차인, 임차인과 다른 임차인 사이의 이익과 입장차에서 발생하는 여러 경우의 사례를 지켜봐야 하리라 생각된다.

상업용 부동산 종합자산관리 전문회사 '더 트웰브'

부동산 정보업체, 국내 및 외국계 부동산 컨설팅에 근무하며 다양한 실무 경험을 가지고 있다.

주로 기업이전 컨설팅, 빌딩 임대 컨설팅 등 상업용 부동산 컨설팅을 전문으로 하였으며,

현재는 상업용 빌딩 자산관리 회사 '(주)더트웰브'에서 이사로 재직 중이며,

상업용 부동산 컨설팅과 여러 금융권 PB센터 업무 지원를 하고 있다.