아래본문은 '매경아웃룩 2016대예측' 리얼투데이 김광석이사가 기고한 글 입니다...

2016년도 전세 가격 상승 지속 될 듯 

전국 전세가격도 2009년 금융위기 이후 6년 연속 오름세를 이어가고 있다. 집주인들의 월세 선호도가 높아지면서 전세 매물 품귀 현상이 지속되고 있기 때문이다. 이 같은 상승 추세는 2016년에도 지속될 가능성이 높은 것으로 예상된다.  

전세 가격 상승을 전망하는 이유는 우선 전세 물량 감소를 꼽을 수 있다. 집값 상승이 제한적이 될 것이라는 인식이 많아지면서 집주인이 돌려줘야 하는 전세보다는 월세를 선호하기 때문이다. 시중 예금금리가 2%대에 못 미치는 데 반해 전세 보증금을 월세로 전환할 때 적용되는 전환율은 6~8%대로 매력적으로 다가온다.  

지역적인 이슈도 있다. 2015년에는 서울 강남 재건축 분양시장이 활기를 보이고 아파트 분양가 수준도 높아졌다. 이에 따라 사업성이 좋아져 재건축 추진하는 사업장이 늘어나면서 이주수요가 나타나고 전세시장에 영향을 미쳤다. 서울 강남에 이어 뉴타운・재개발 시장에서 나온 분양 물량도 호황을 보이는 점을 감안해 볼 때 2016년에는 재개발 이주 수요도 더해질 것으로 전망된다.   

금리 상황도 점검해 봐야 한다. 2015년 사상 처음으로 '기준금리 1%대 시대' 진입하면서 전세시장에도 상당한 영향을 미치고 있기 때문이다. 정책금리 하락으로 시중금리가 내리면서 집주인들은 돈을 빌리기는 쉬워졌다. 이에 비해 집 보유로 인한 수익을 내기는 힘들어졌다.  반면, 임차인들은 저렴한 은행금리를 이용해 비싼 월세보다는 전세로 거주하기를 희망하면서 수급불균형현상이 심화되고 있다.  

 

2011년 연 3.25%였던 기준금리는 2012년 7월부터 하락행진을 시작해 올 6월 사상 최저치인 연 1.5%까지 떨어졌다. 한국은행이 경기활성화를 명분으로 기준금리를 해마다 대폭 인하했으나 결과적으로는 서민들에게는 주거비용 가중이라는 부작용이 발생하게 된 것이다. 미국의 기준 금리가 2016년에는 오른다고 가정하면 앞으로 국내 시중금리도 상승할 가능성이 있다. 그러나 금리 상승폭에 제한적일 가능성이 크다. 금리가 소폭 오르더라도 당분간 전세 -> 월세 전환은 당분간 지속될 가능성이 많아 보인다.  

 

2015년 9월까지 전국 아파트 전세가격은 4.8% 상승하며 2014년 연간 상승률(4.4%)을 넘어섰다. 지역별로는 서울 아파트 전세가격은 상승세가 더 큰 것으로 나타났다. 9월까지 7.5% 상승했으며 2014년 연간 상승률(4.9%)을 뛰어넘었다. 

지역별 전세시장 특징을 살펴보면 서울 및 수도권 지역의 두드러진 강세를 보였다. 서울이 7.5% 인천 6.0%, 경기 6.0% 등이다. 지방 전세가격은 대구(7.2%)를 제외하고 대부분의 지역은 연간 2~3% 내외의 상대적으로 안정세를 보였다.

서울은 강남 재건축과 강북 재개발 사업지에서 이주가 본격적으로 시작되면서 전세가격이 크게 뛴 것으로 풀이된다. 2015년 강남권에서는 가락시영, 개포주공2단지, 반포한양아파트 등의 대단지 재건축 아파트들이 이주를 시작하면서 전세시장이 요동쳤다. 또, 강북에서는 미아뉴타운 3구역, 행당6구역, 장위 1•5구역 등이 이주를 했다.
 
서울 주요지역 전세가 변동을 살펴보면 성북구는 길음뉴타운과 장위뉴타운, 미아뉴타운 등에서 이주수요가 늘면서 올해 전세가격이 10.7% 상승했다. 이로 이해, 성북구의 전세가율은 서울에서 가장 높은 81.6%를 기록하고 있다. 서울 강서구는 마곡지구의 입주가 마무리단계에 접어들면서 전세가격이 제 가격을 찾아가는 과정에서 가격이 10% 이상 급등했다.

서울 전세가격이 크게 오르면서 서울과 인접한 수도권지역의 연쇄적인 가격 상승이 나타났다.  강남권과 인접한 하남시의 전세가격이 10.5% 오르며 경기권역에서 가장 높은 상승세를 보여줬다. 이어 군포시 9.2%, 광주시 8.4%, 남양주시 8.3% 순으로 나타났다. 반면, 경기도 화성시는 동탄2신도시의 입주물량(2만819가구)이 한꺼번에 쏟아지면서 전세가격이 0.1% 상승하는데 그쳤다.

지방에서는 대구가 7.2% 상승하며 가장 높은 상승률을 기록했다. 대구는 대구신서혁신도시 및 대구 테크노폴리스, 대구국가산업단지 등이 개발되면서 인구유입이 크게 늘었기 때문이다. 대구의 뒤를 이어 광주 3.6%, 경북 3.0%, 부산 2.7% 순으로 올랐다.

지방에서는 유일하게 세종시가 전세가격이 하락하는 모습을 보여줬다. 세종시에 중앙행정기관의 이주가 거의 완료된 데다가 2015년 입주물량이 대거 몰렸기 때문이다. 충남과 충북은 2014년~2015년에 입주물량을 한꺼번에 쏟아지면서 전세시장이 안정세를 보였다. 대전시는 세종시로 인구가 유출되는 현상이 지속되고 있는데다가 지난해 입주물량(1만527가구)이 많아 전세가격은 상대적으로 안정세를 보였다.

[서울 및 수도권 전세시장 전망]
 
서울 지역의 전세가격은 2016년에도 강남권과 인접 지역으로 중심으로 상승세를 이어 갈 것으로 전망된다. 서울 아파트 입주 물량은 2015년과 비슷한 수준인 2만여 가구 수준에 머물지만 2016년에는 서울 강남 중심의 재건축 ・재개발 이주수요가 대폭 늘어날 전망이기 때문이다.

2016년 재건축・재개발 이주수요는 6만여 가구에 이를 것으로 전망돼 전세가격 변화에 주요 변수가 될 전망이다. 특히 강남4구의 전세가격은 강세가 전망된다. 강동구에서는 2016년에는 둔촌주공(1~4단지, 5930가구)과 고덕주공(3•5•6•7단지 5270가구)의 이주가 대거 시작될 것으로 예상된다. 강남권 이주는 2015년 11월부터 본격화 된다. 11월 강남구 개포주공3단지의 이주를 시작으로 개포시영아파트는 내년 초쯤 이주할 계획이다. 송파구에서는 거여뉴타운(2-1구역•2-2구역)이 2015년 관리처분인가를 통과했다. 이에 따라 이르면 2016년에 이주를 시작하게 된다.

서울 강북도 재개발 사업 추진이 활기를 띌 것으로 전망되면서 전세시장의 불안이 예상된다. 서대문구 북아현뉴타운(3695가구), 은평구 응암제3구역(2234가구), 동대문구 이문1재정비촉진구역(1808가구)등의 대규모 뉴타운이 이주가 예정돼 있다. 강남재건축과 강북재개발에서 비롯된 이주수요가 결국 서울전역과 인접한 수도권지역 전세시장에 불안요인으로 작용할 것으로 예상된다. 이에 따라 서울지역의 전세가격은 2015년보다 1~2% 높은 수준인 8~9% 내외의 상승이 예상된다.

인천 지역 전세가격도 오름세를 유지할 전망이다. 인천 재개발・재건축 이주 이슈는 없지만 오랜 기간 동안 분양시장 침체가 이어지면서 아파트 신규 공급이 감소하고 있기 때문이다. 실제 2016년 인천의 입주물량은 2015년(1만2127가구)보다 37.2% 줄어든 7618가구 수준이다. 이는 2001년(4648가구)이후 가장 적은 수준이다. 게다가, 인천지역 전세 시장 안정화에 상당한 역할을 했던 영종지구 및 청라지구의 분양 물량도 2014~2015년에 해소 되면서 인천 전세가격 상승요인이 커졌다. 2016년 인천 지역 전세가격은 6~7% 대의 상승이 전망된다. 

반면 신규 아파트 공급이 활발한 경기 지역은 2015년 6만9254가구의 새 아파트가 입주를 한데 이어 2016년에도 8만3355가구 입주가 예정돼 있어 수도권 전세난 해소에 도움이 될 전망이다. 이는 2010년 (11만5103가구)이후 가장 많은 입주물량이다. 특히, 동탄신도시와 미사강변도시 등의 입주물량이 몰린 화성시(1만2777가구)와 하남시(1만5505가구)에서 아파트 입주가  쏟아지며 전세시장이 안정세로 돌아설 것으로 예상된다. 그러나 서울 지역의 전세난에 따른 이전 수요 등을 감안하면 서울 지역보다는 낮지만 6% 대 이상의 가격 상승이 예상된다.

지방에서는 부산과 울산 아파트의 전셋값 강세가 예상된다. 부산은 2013년부터 2015년까지 매년 2만 가구 이상씩 입주해왔다. 하지만, 2016년에는 입주가 1만1061가구로 대폭 줄어든다. 울산도 입주도 평균에 비해 작아(3049가구) 전세가격 불안이 전망된다. 2015년 자치구 중  유일하게 전세가격이 하락했던 세종시는 2016년부터는 상승세로 전환될 전망이다. 2014~2015년 입주 물량이 몰리면서 싸게 나온 전세 매물 출현으로 전세가격이 안정세를 기록했지만 입주물량이 점차 감소하고 있기 때문이다.

지방 분양시장에서 가장 뜨거운 분양열기를 보여줬던 대구시는 입주물량이 한꺼번에 쏟아지면서 전세가격이 약보합세를 띌 전망이다. 대구에서는 지난해 입주물량보다 약 2배 가량 증가한 2만7298가구가 입주하게 된다. 광주시도 입주물량이 약 2배 가까이 증가한 1만1159가구의 입주를 앞두고 있어 전세가격 상승세는 주춤해질 것으로 보인다.

올해 전세가격 상승률이 0.3%에 그쳤던 충남도 내년에도 입주물량이 크게 늘면서 전세시장이 안정세를 보일 전망이다. 충남지역 내년 입주물량은 2만2844가구로 1998년(2만2915가구) 이후 가장 많다. 특히, 충남에서는 천안(8342가구)과 아산지역(6129가구)에 입주물량이 집중돼 있다.

김광석 리얼투데이 이사

아는것이 돈이다

現) 리얼투데이 정보산업본부  센터장

現) 영암, 해남 관광레저형 기업도시 자문위원

現) 주택과 산업단지, 계량분석 전문가로 다수 논문발표

- 재건축/재개발 단지 노후도 측정 통계시스템 개발

現) 주요 경제지 및 경제전문지 부동산칼럼리스트 활동

現) 재건축 투자자가 알고싶은 것들 외 다수 부동산전문도서 作

前) 닥터아파트 정보분석팀장 및 유니에셋 리서치센터 팀장

前) 스피드뱅크 리서치센터장