12.16부동산 대책의 풍선효과로 지목된 경기남부지역 5곳이 조정대상지역으로 새롭게 편입되었다.

정부는 지난 20일 수원시 영통•권선•장안구와 안양시 만안구, 의왕시 등 경기남부 5곳을 조정대상지역으로 추가 지정하고 규제지역의 대출을 더욱 옥죄는 내용의 부동산 대책을 발표했다.

조정대상지역으로 지정되면 다주택자 양도소득세 중과, 2주택 이상 보유 시 종합부동산세 추가 과세 등 세금 규제가 적용된다. 또 모든 조정대상지역에서는 분양권 전매가 원칙적으로 금지되는 등 청약제도도 강화된다.

여기에 이번 대책에서는 조정대상지역의 규제를 더욱 강화했다. 대출규제인 LTV 비율을 9억원 이하 구간과(50%), 9억원 초과(30%)로 나눠 대출 가능 총액을 낮췄다. 또 1주택 가구가 주택을 신규 구입하기 위해 대출을 받을 경우 기존주택을 2년 내 처분하고 새집에 전입한다는 조건을 추가로 내세웠다.

3월부터는 조정대상지역의 3억원 이상 주택 거래 시 자금조달계획서 제출이 의무화되며 자금조달계획서가 제출되는 대로 국토부가 직접 이상거래에 대한 조사에 착수해 자금출처에 대한 면밀한 조사가 예고되어 있는 상황이다.

저평가로 읽히고 호재 붙으니
순식간에 부동산 시장의 주인공

보도자료를 참고하면 이번에 신규 지정된 수원 영통, 권선, 장안구와 안양 만안, 의왕은 비규제지역으로 12.16대책 이후(’19.12.4주~’20.2.2주) 수도권 누적 상승률(1.12%)의 1.5배를 초과하는 높은 상승률을 기록했다.

실제 실거래가를 살펴보면 이들 동네의 주요 단지들은 연일 최고가를 갱신하는 중이며 이전까지 볼 수 없었던 ‘억’ 단위의 상승도 목격됐다. 규제가 덜한 탓도 있지만 지역 내 상급지와 접해 있으나 가격 차이가 나서 저평가라 읽히고 교통호재 등이 발표되면서 투자자들이 모여 몸값이 올랐다고 할 수 있다.

예를 들어 수원은 광교를 끼고 있지만 아파트 가격이 신도시와 비교해 저렴하며 특히 신축 대단지 위주로 수요가 늘었다. 여기에 지역 내에는 신분당선 연장, 수인선의 호재가 있다. 안양과 의왕은 광명, 과천과 접해 있고 교통호재로 월곶-판교선, 인덕원-동탄선 등이 있다.

주요 단지 몸값 들여다보니…
단기간 ‘억’ 소리 나네

이번에 조정대상지역으로 묶인 곳의 주요 단지 실거래가를 들여다보면 단기간에 급등한 것을 알 수 있다. 입주기간이 오래 지나지 않은 신축급 아파트, 단지 규모가 크고 지역 내에서 입지가 우수한 곳 위주로 1년 사이 거래량이 급증했고 실거래가도 ‘억’단위로 올랐다.

먼저 수원 영통구의 ‘힐스테이트 영통’은 2017년 입주한 단지로 전용 84㎡ 아파트는 2019년 상반기만 하더라도 7억 아래인 6억 중후반에서 거래되었다. 하반기 이후 거래량이 늘고 가격이 상승하면서 가장 최근인 2월에는 8억7000만원까지 거래되어 1년 동안 2억원 가량 올랐다. 망포역 일대에는 신축급인 대단지 브랜드 아파트가 포진해 있는데 다른 아파트 역시 가격이 올랐다. 영통 SK뷰(2016년입주)는 올해 1월 전용 84㎡가 7억5000만원에 거래돼 작년 1월 5억5000만원과 비교하면 2억원 가량 올랐다.

수원 권선구 대표적인 브랜드타운인 아이파크시티 중 가장 최근에 입주한 아파트 아이파크시티7단지(2016년입주)의 가격이 올랐다. 전용 59㎡의 경우 작년 9월까지만 해도 3억원 중후반 대에 주로 거래되었지만 연말 4억5000만원을 넘었고 올해 들어서는 5억5000만원까지 오른 금액에 거래된 사례가 있다.

권선구 내에서 호매실지구도 이슈였다. 신분당선 연장 소식과 함께 아파트 호가가 치솟은 것이다. 금곡동 ‘호반베르디움 더 퍼스트’ 전용 84㎡의 실거래가는 작년 한 해 동안 5억 중반대에서 거래됐으나, 올해 1월 신분당선 연장 발표 이후 가격이 올라 가장 최근인 2월에는 7억6000만원에 실거래 신고되었다.
 
수원 장안구는 현재 공사중인 ‘화서역 파크 푸르지오’(2021년8월 입주예정) 분양권 거래가 10억원을 돌파해 눈길을 끌었다. 전용 84㎡ 분양권이 2월 10억9040만원, 10억5024만원에 실거래가 신고되었다. 이 아파트는 작년 11월 8억6910만원, 12월 9억3230만원으로 최고가를 매달 갱신하고 있는 모양새다.

기존 아파트 중에는 화서역 파크 푸르지오 인근에 위치한 천천푸르지오(2009년입주) 전용 84㎡는 작년 10월까지 4억원대에서 거래되었지만 11월 5억원(5억1000만원)을 돌파한 이후 올해에는 6억원에 거래된 사례가 있다.

안양시는 평촌신도시가 속한 동안구만 규제지역으로 묶여 상대적으로 규제가 느슨한 만안구가 시장에서 관심을 받았다. 특히 노후단지가 많은 평촌신도시에 비해 정비사업으로 신축 단지들이 하나, 둘씩 생기면서 주택 수요가 늘어나고 가격이 올랐다.

안양시 만안구 ‘래미안안양메가트리아’(2016년입주)의 경우 전용 84㎡는 지난해 상반기 주로 6억원대에서 거래되었으나 10월부터 거래량이 급증하더니 7억원대를 넘어선 가격이 시세로 안착되었다. 그 후 작년 말 8억원을 찍고 올해 2월 8억5000만원까지 실거래 신고되었다.

투기과열지구인 과천과 가깝고 과천지식정보타운과 맞닿아 있는 의왕도 조정대상지역으로 분류되었다. 의왕시 포일동 '인덕원 푸르지오 엘센트로'(2019년11월입주)는 입주시점인 작년 11월 10억원을 돌파한 이후 가격이 오르고 있다. 1월에는 10억7220만원, 2월에는 꼭대기 층이 11억9010만원에 실거래 신고되었다. 이 단지는 작년 4월까지 7억원대에서 실거래 신고되었다.

또 다른 단지인 의왕시 포일자이1단지의 경우 8월까지 6억 후반대에서 머물렀던 가격이 9월이후 속속 7억원을 돌파해 작년 말 8억원까지 실거래 신고된 바 있다.

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