수년 동안 수도권의 부동산시장이 호황을 누리고 있는 가운데 수익형부동산 대표주자인 오피스텔가격도 천정부지로 치솟고 있다.

KB국민은행 부동산시세에 따르면, 2010년 경기도 오피스텔 매매 일반 가격이 1억5947만원에 불과했다. 올해 9월 기준, 오피스텔 가격이 1억9080만원으로 약 9년간 19.6% 올랐다. 같은 기간동안 인천 오피스텔 가격은 무려 28.4% 상승했으며 서울은 12.7% 올랐다.

 오피스텔 가격이 요동치면서 해마다 임대수익률은 곤두박질 치고 있다. 오피스텔 매매가격이 상승곡선을 그리고 있지만 임대료는 여전히 제자리 걸음이기 때문이다. 게다가, 오피스텔 신규공급도 크게 늘어나면서 일부 지역은 공급과잉현상으로 몸살을 앓고 있어서다. 

수도권 신도시나 택지지구에서는 불 꺼진 오피스텔을 종종 목격할 수 있다. 일부 오피스텔은 입주시기가 한창 지났는데도 세입자를 모시지 못하면서 집주인들이 경쟁적으로 임대료를 낮추고 있다.

연간임대수익률을 살펴보면, 서울 임대수익률이 2010년 이후 1.2% 하락해 4.7%를 기록했다. 공실까지 감안하면 임대수익률이 더욱 적어진다. 같은 기간 경기도와 인천시도 1.5%씩 임대수익률이 하락했다.

이처럼, 오피스텔로 임대수익창출이 힘들어지면서 틈새부동산상품에 투자자들의 발길이 이어지고 있다. 그 중에서도 높고 안정적인 임대수익률이 기대되는 지식산업센터 내 기숙사에 투자자들의 시선이 쏠리고 있다.

지식산업센터 내 수많은 근로자들을 임대수요로 품고 있으므로 불황에 강하고 안정적이다는 평가도 받고 있다. 게다가, 저렴한 매매가격(분양가)도 매력적이다. 오피스텔은 상업지역이나 준주거지역에 지어지므로 땅값이 만만치 않다. 하지만, 지식산업센터 내 기숙사는 공업지역이나 준공업지역에 마련되므로 땅값이 상대적으로 저렴할 수 밖에 없다.

이로 인해, 기숙사는 오피스텔과 용도가 거의 비슷하지만 분양가가 낮게 책정되는 경우가 일반적이다. 또, 오피스텔과 달리 강화된 전매제한 규정을 적용 받지 않아 재산권 행사도 자유로운 편이다.

8.2대책 발표 이후 청약조정대상지역이나 투기과열지구 내 100실 이상 오피스텔은 소유권 이전 등기 시까지 전매가 금지됐다. 하지만, 기숙사는 8.2대책 내용에서 제외되면서 오히려 풍선효과를 톡톡히 누리고 있는 셈이다. 또, 지난 달에 발표한 9.13대책에서 대출규제를 더욱 강화했지만 기숙사는 적용대상에 포함되지 않는다.  

이 가운데, 수도권 남부의 거대 산업단지로 개발 중인 동탄 테크노밸리에 프리미엄 기숙사가 투자자들의 시선을 사로잡고 있다.

금강주택은 국내 최대 규모급 지식산업센터인 ‘금강펜테리움 IX타워’ 내에 기숙사 ‘IX 스테이(STAY)’를 설치하기로 했다. 전용면적 23~49㎡은 소형으로만 구성되며 총 675실이 공급된다.
 

 
옥상에도 별도의 휴게공간이 마련되고 약 5000㎡ 규모 중앙광장도 조성된다. 지하 1층에는 입주기업 임직원들의 건강 관리를 위한 피트니스센터가 들어선다. 아울러 지식산업센터 내에는 지하 1~지상 2층 규모 복합스트리트몰 ‘IX몰(MALL)’이 조성돼 비즈니스 뿐 아니라 문화와 여가생활을 원스톱으로 누릴 수 있을 전망이다. 

신우산업개발이 하남 미사강변도시 U2단지 13-1블록에 짓는 지식산업센터 ‘희가로 프리미어’의 기숙사를 분양하고 있다. 희가로 프리미어는 지하 4 ~지상 10층 규모로 지어지며 업무시설(지식산업센터) 및 근린생활시설, 기숙사 등이 함께 갖춰진다. 지식산업센터는 모두 10평 이하 섹션오피스로 구성된다.

이 단지는 ‘신세계 온라인 물류센터 부지(예정)’ 바로 남단에 위치해 있다. 또, 미국식 대형마트인 ‘코스트코’도 근거리에 있다. 지하철 5호선 미사역(2019년 개통 예정)과 지하철 9호선 연장사업도 추진 중에 있다. 또, BRT환승센터가 들어서는 황산사거리도 가까워 대중교통을 통해 수도권 주요도시로 빠르게 이동할 수 있게 된다.

동탄테크노밸리의 ‘L’부동산 대표는 “오피스텔 가격이 분양가보다 약 1억원 가량 오른 곳이 있다” 면서 “오피스텔 가격에 거품이 형성되고 낮은 임대수익이 예상되면서 투자자들의 시선이 조금씩 기숙사에 쏠리고 있는 것 같다”고 전했다.

덧붙여 그는 “기숙사는 소자본으로도 투자가 가능한 만큼 투자수요가 많고 높은 임대수익과 더불어 향후 매도 시 시세차익도 기대해볼 수 있어 매력적이다”고 전했다.