2기신도시 중 마지막 미개발지…기대감과 불안감 동시에 엇갈려
2016년 검단스마트시티 무산 뒤 2년…기지개 펼 수 있을까?
 

2기 신도시 중에서 유일하게 개발이 이뤄지지 못한 채 10년 가까이 방치되어 있던 검단신도시의 개발이 본격적으로 이뤄질 전망입니다. 다음 달부터 건설사들도 본격적으로 아파트 분양에 돌입하게 되는데요.

검단신도시는 2기 신도시 중에서 마지막으로 개발되는 신도시인 만큼 개발에 대한 기대감이 큽니다. 하지만, 검단신도시는 2기 신도시 중에서도 입지적 열세에 있고 아직 교통망도 확충되어 있지 않아 부정적인 인식도 여전히 남아있습니다.

부동산전문 리서치업체 리얼투데이는 검단신도시에 대해서 심층적으로 분석해봤습니다. 검단신도시는 LH가 인천 서구 당하•마전•불로•원당동 일원에 조성하는 2기 신도시입니다. 부지면적만 일원 1181만 1139㎡(약 338만 평)에 달합니다. 이 곳의 개발이 마무리되면 인구 약 18만 3000여 명, 7만4000여 여 가구 수에 달하는 거대신도시로 탄생하게 됩니다.

하지만, 이 곳은 2007년 신도시로 지정됐지만 10년이 넘도록 개발사업이 지지부진했습니다.
 

 
검단신도시보다 입지적 우위에 있는 김포한강신도시나 인천경제자유구역인 송도신도시•청라지구• 영종도 등에 밀려 부동산시장에서 힘을 쓰지 못했습니다.

■ 검단신도시가 2기 신도시 중에서 유독 외면 받아왔던 이유는?

2000년대 후반, 인천시는 신도시나 택지지구, 도시개발구역 등에서 주택공급이 한꺼번에 쏟아져나오면서 오랜 기간 공급과잉현상으로 몸살을 앓게 됩니다. 인접한 김포시와 함께 미분양의 무덤이라는 오명을 끌어안게 되죠.

엎친 데 덮친 격으로 세계금융위기(2008년)라는 먹구름이 인천시 부동산시장을 쥐어 삼켜 버립니다. 미국 리먼브러더스 사태에서 촉발된 세계금융위기는 국내 부동산시장까지 얼어 붙게 만들었고 대규모 개발사업도 줄줄이 중단•취소되기에 이릅니다.

검단신도시도 예외는 아니었습니다. 개발의 진척 없이 검단신도시가 오랜 기간 황무지로 남아있게 되면서 결국 정부는 2013년에 돌연 검단2택지예정지구를 취소해버립니다. 무리한 주택공급을 방지하고 안정적인 부동산시장을 지향했기 때문이죠.

주변 기반시설 부족도 한몫 했습니다. 일단, 서울과의 거리는 가까운 편에 속하지만 철도망 및 도로망이 확충되어 있지 않아 서울접근성이 떨어진다는 평가를 받아 왔습니다. 이를 해결하기 위해, 원당~테리간 광역도로 개발을 추진하고 있지만 아직까지도 계획단계에 머무르고 있습니다. 다만, 인천지하철1호선 연장사업(계양~검단신도시 노선)이 지난 2017년 확정되면서 대중교통 이용은 더욱 편리해질 전망입니다.

 
■ 검단신도시의 유일한 희망 검단 스마트시티 ‘무산’

과거, 검단신도시의 유일한 희망은 검단 스마트시티 개발이었습니다. 검단신도시를 단순 주거타운이 아닌 자족형 복합도시로 개발하기 위한 대안이기도 했습니다.

2015년, 인천시가 박근혜 정부시절 중동 자본을 끌어들여 4차 산업 중심 첨단산업 클러스터 ‘검단스마트시티’를 검단신도시 내에 개발하기로 했습니다. 인천시는 두바이로부터 5조원에 달하는 자금을 유치해 정보통신기술(ICT)•미디어콘텐츠 등 첨단산업과 교육기관 등을 결집한 미래형 지식클러스터로 육성할 계획이었습니다.

하지만, 2016년에 스마트시티 두바이(SCD)의 비협조 속에  결국 사업이 좌초되고 말았습니다. 결국, 검단신도시 주변 부동산시장이 빠르게 위축돼 버렸습니다. 부동산 투자자들의 발길이 뚝 끊기면서 주택가격도 곤두박질 치고 맙니다.

익명을 요구한 검단신도시 주변 ‘L’ 부동산업자(오류동)는 “지난해 수도권의 부동산시장이 극호황을 누렸지만 검단 주변 부동산시장은 예외였다” 면서 “검단스마트시티 무산의 여파로 매수세가 사라지면서 급매위주로만 거래되고 있는 상황”이라고 전했습니다.
 

 
검단신도시 주변 부동산시장은 여전히 힘을 못쓰고 있습니다. 검단신도시와 비교적 근거리에 있던 오류동(오류지구)은 부동산침체의 그늘에서 벗어나지 못하고 있습니다. KB국민은행 부동산시세에 따르면, 약 1년 새 오류동 아파트가격은 5.3%(3.3㎡당 809만원→766만원, 4분기 기준)나 하락했다. 또, 마전동(마전지구) 아파트가격도 0.5%(3.3㎡당 729만원→726만원) 소폭 하락했습니다.

검단신도시와 그 주변 부동산시장을 긍정적으로 평가하는 중개업자들도 속속 있었습니다. 마전지구에서 부동산을 운영하는 ‘K’대표는 “이미, 검단스마트시티로 생겨난 주택가격거품이 약 2년의 세월 동안 대부분 걷힌 듯 싶다” 면서 “검단신도시 개발이 본격화되고 주변 개발호재가 잇따라 발표되면서 주택가격 반등의 기회가 반드시 올 것”이라고 장담하기도 했습니다.

지금까지 검단신도시의 지나간 역사에 대해서 간략하게 설명해드렸습니다. 검단신도시의 미래가 이처럼 어둡기만 할까요?

꼭 그런 것만은 아닙니다. 일단, 굵직하고 풍부한 개발호재를 품고 있어 검단신도시의 미래가치도 높아 보입니다. 특히, 검단신도시 일대에 철도망 및 도로망이 대거 확충될 계획에 있어 교통여건이 향후 크게 개선될 전망입니다.
 

 
발표된 교통계획이 순조롭게 진행만 되면 서울이나 김포 등 출퇴근하는 주택수요도 흡수할 수 있게 됩니다. 그 동안 불편한 교통여건으로 검단 일대가 저평가 받아왔던 만큼 교통여건 개선에 따라 주거선호도가 높아지고 지역이미지도 개선되는 등 긍정적인 효과가 기대됩니다.

주변 상황도 나쁜 편이 아닙니다. 청라국제도시와 김포한강신도시의 개발이 대부분에 마무리에 접어들고 있으며 신규분양물량도 거의 남아 있지 않습니다. 주변에서 당분간 신규공급물량이 없는 만큼 검단신도시에 관심을 갖는 주택수요자가 더욱 늘어날 것으로 예상됩니다.

이 외에도 9.13대책에 따른 풍선효과도 기대해볼 수 있겠죠. 대출도 비교적 자유롭고 강화된 전매제한규정의 적용을 받지 않아도 되기 때문입니다.

더욱 자세한 내용은 [2편]에서 다루도록 하겠습니다.

2편의 주제는 [10년만에 먹구름 걷어낸 검단신도시…괄목(刮目)할만한 성과 낼까?] 입니다.

긴 글 끝까지 읽어주셔서 감사합니다.