강남권 4개구 & 과천, 선호도 높은 주거지•경쟁력 있는 분양가

올해 분양시장에서 대어로 불리는 지역은 어디일까? 

 
공급물량이나 화제성 면에서 강남권 4개구와 과천이 첫 번째로 손꼽힐 수 있다. 고급주거지로 대기 수요층이 상당한 데다 공급 물량 또한 그 어느 때보다 많아서이다. 여기에 고분양가 관리지역으로 지정된 까닭에 신규 분양가도 높여서 나오지 못한다. 즉 수요자 입장에서는 당첨만 되면 ‘억’소리 나는 프리미엄을 가져갈 수 있다는 말과 같은 맥락이라고 할 수 있다.

지난해 3월 주택도시보증공사가 밝힌 고분양가 사업장 분양보증 처리기준에서 고분양가 관리지역으로는 서울 강남구, 서초구, 송파구, 강동구와 경기도 과천시가 꼽혔으며 이들 지역의 사업장은 본사심사 후 보증취급여부를 결정하도록 하기 때문에 분양가 산정에서 정부의 눈치를 보지 않을 수 없게 되었다.

즉 아파트 평균분양가 또는 평균매매가의 110%를 초과하는 경우가 고분양가 사업장에 해당될 수 있기 때문에 건설사와 조합측에서는 분양가 산정에 더욱더 신중을 기하는 분위기이다.

‘로또 청약’이라 부르는 이유 있었네…

지난해 부동산 시장의 분위기를 살펴보면, 정부는 다주택자에게 날 선 경고를 해왔지만 무주택자에게는 내집마련과 함께 돈 벌 수 있는 기회를 제공했다고 해도 과언이 아니다. 주변 시세와 견줄 때 경쟁력 있는 분양가로 주택 수요자들을 끌어 모은 분양 단지가 적지 않았기 때문이다.

서울에서 견본주택 오픈을 하면 긴 줄이 늘어서고 각종 부동산 대책 발표에도 불구 1순위 마감행렬을 이어가는 것 또한 기존 집값 상승과 경쟁력 있는 분양가가 그 원인이라 할 수 있다. 매년 아파트값 상승은 큰 폭으로 있는데 반해 분양가는 2016년 6월 이후 간접적으로 통제를 해왔기 때문이다. 

특히 강남권 신규 분양은 이름하여 ‘로또 청약’이라고 부를 정도였다. 전용 59㎡ 아파트가 10억원이 넘지만 오랜 기간 무주택자로 있었던 서울 사람들이 강남권 아파트에 청약통장을 쓴 이유는 강남 입성과 동시에 억대 프리미엄에 대한 기대 때문이다.

강남권 청약시장을 거슬러 올라가 보면 지난해 9월 신반포6차를 재건축한 ‘신반포 센트럴자이’의 평균 분양가는 3.3㎡당 4250만원 수준으로 책정되어 전용 59㎡ 아파트의 분양가는 11억원이 넘는다. 하지만 당초 예상했던 가격인 4600만~4700만원보다 낮아 많은 사람이 몰렸다. 분양 당시 주변 단지 시세를 고려할 때, 당첨만 될 경우 3억원 안팎의 시세 차익을 얻을 수 있다는 평가를 받았다.

‘신반포 센트럴자이’ 1순위 청약접수 결과 평균 168.08대 1로 지난해 서울 신규 분양 단지 중 가장 높은 경쟁률을 기록했다. 뚜껑을 열어보니 무주택기간 및 청약통장 보유기간, 부양가족 수로 계산하는 가점도 높았다. 평균 가점이 가장 높았던 59.9C타입은 77.25점으로 15년 이상 청약통장 보유하고(17점) 15년 이상 무주택자(32점)에, 적지 않은 분양가족이 있어야 당첨 안정권에 들어간다는 이야기이다. 

또 다른 예로 비슷한 시기 분양한 ‘래미안 강남 포레스트’는 지난해 분양 당시, 미계약분 36건이 시장에 나왔다. 분양가가 9억원이 넘어 자금마련이 쉽지 않았던 탓으로 보여지는데, 시세보다 저렴하다는 이유로 1500여명의 인파가 모여 미계약분의 평균 경쟁률이 33.3대 1을 기록했다.

올해 분양 앞둔 강남권, 과천, ‘로또’ 되나?

올 청약시장에서 집중 관심을 받게 될 ‘로또’ 아파트로는 강남권 재건축 일반분양과 과천의 재건축 및 지식정보타운이 거론되고 있다. 일반공급 물량이 적지 않고 과천의 지식정보타운은 공공택지로 조성되기 때문에 신도시급 주거지로 기대를 모으는 곳이다.

무주택자들이라면 욕심 내어볼 이 곳은 대기 수요가 많은 까닭에 청약경쟁률도 높을 것으로 보인다. 서울 전 지역이 투기과열지구로 묶여 입주 때까지 분양권 거래가 불가능하다는 전제 하에 주거지로 어느 지역보다 선호도가 높고 분양가 통제로 인한 가격 메리트도 갖출 것으로 예상된다.

다만, 시세 대비 저렴하다고는 하나 강남권에서는 중소형 면적이라고 하더라도 분양가가 9억원이 넘어 중도금 집단대출을 받을 수 없다는 점을 유념해야 한다.

일반분양 물량이 상대적으로 많은 강남구 개포주공8단지 재건축 아파트 ‘디에이치 자이’는 3월 공급 예정이다. 공무원연금공단 소유였다가 재건축을 통해 1,996가구로 지어지는 이 곳 역시도 강남권 대기 수요자들에게 눈길을 모으는 단지이다. 언론을 통해 본 예상분양가는 3.3㎡당 4,200만~4,300만원 수준으로 당첨만 되면 ‘억’대의 프리미엄이 붙는다고 알려져 있다. 일반분양 물량이 많은 만큼 가점이 상대적으로 낮아질 수 있고 향후 강남 재건축 아파트 분양가 산정에 참고가 될 것으로 보여 비상한 관심을 모으는 곳이다.

3월 서초구 서초동에는 삼성물산의 올해 첫 분양이라는 점에서 우성1차 재건축 단지가 눈길을 끈다. 1,317가구 중 232가구가 일반분양 물량이다.

4월에는 강동구 고덕주공6단지 재건축 아파트, 5월에는 강남구 삼성동 상아2차 재건축 단지가 있다.

과천 역시 재건축과 지식정보타운에서 적지 않은 물량이 대기 중이다. 현재 분양일정이 진행되고 있는 ‘과천 센트럴파크 푸르지오 써밋’의 청약경쟁률이 이후 나올 재건축 일반분양 시장의 가늠자가 될 것으로 보인다.

이어 3월부터는 과천지식정보타운 분양 물량이 본격적으로 나올 예정이다. 보금자리주택지구로 태어난 만큼 분양가가 저렴할 것으로 보이며 택지지구 내 지하철 4호선이 개통예정, 정보기술 및 바이오기술 기업이 입주할 예정이어서 수도권 2기 신도시 분양 당시 만큼이나 치열한 경쟁률이 예상된다. 또 66만㎡가 넘는 대규모 택지개발지구여서 당해 지역 거주자와 경기도, 서울 포함한 수도권에 청약의 기회는 있을 것으로 전망된다.