수요 대비 공급이 따라가지 못해 희소가치 높아

분양가 비싸지만 잘 팔렸고, 프리미엄도 붙었다

땅의 기운을 받아 몸을 건강하게 한다. 바람은 원활히 통하게 흘려 보내고 햇볕은 받아들여 여름에는 시원하고 겨울에는 따뜻하게 한다. 아름다우면서 과학적인 ‘한옥’의 지혜가 다시 우리 주거문화에서 부활하고 있다. 바로 아파트 ‘테라스’다. 획일적인 아파트의 주거 문화와 일부 부유층 소유물로 통했던 타운하우스의 한계를 넘은 아파트 ‘테라스’는 단연 큰 인기를 누리고 있다. 테라스 있는 아파트 투자, 괜찮을까?

382 : 1. 지난해 8월 광교신도시에서 분양한 ‘광교파크자이더테라스’ 전용 84㎡의 1순위 청약 경쟁률이다. 이 단지는 2015년 한해 동안 수도권에서 가장 높은 경쟁률을 보이기도 했다.

주5일 근무제로 시간적 여유도 많아졌고, 생활수준도 매우 높아져 건강(힐링)에 대한 관심도 높아지면서 주택시장에서 테라스하우스가 큰 인기를 누리고 있다. 테라스란 건물 1층 내부에서 외부로 연결된 지붕 없는 공간을 말한다. 테라스하우스가 주택시장에 큰 인기를 누리고 있는 것은 아파트의 생활 편리함과 전원생활이 주는 쾌적함을 동시에 누릴 수 있기 때문이다. 5~6년 전 아파트 대안 상품으로 타운하우스가 인기를 끌었던 이유도 이 때문이다. 하지만 높은 분양가와 외진 입지, 수요층 한계 등의 타운하우스 단점 때문에 그 인기는 그리 오래가지 못했다.

테라스하우스는 타운하우스가 놓쳤던 몇몇 문제점을 철저히 보완된 주거다. 타운하우스가 평면적인 개념이라면 테라스하우스는 공간적인 개념이다. 아래층 세대의 지붕을 테라스 공간으로 활용해 화단이나 정원을 만들어 놓은 공동주택이지만, 단독주택의 마당을 소유한 서정적인 분위기를 연출할 수 있다. 유별스럽게도 감성적인 한국 사람들에게는 마당과 넓은 테라스는 더없이 좋은 환경이다.

이러한 영향으로 분양시장에서도 인기는 단연 돋보였다. 2014년 하반기부터 테라스의 인기는 시작됐다. 2014년 10월 위례신도시에서 분양한 '위례자이'의 테라스하우스 4개 타입에 24가구(전용면적 121~131㎡) 모집에 2311명이 신청해 평균 96.3대 1의 청약률을 기록했다. 전용 121㎡ 테라스하우스 2개 타입의 합산 1순위 청약 경쟁률은 130.7대 1로 테라스가 없는 같은 크기의 주택(78.7대 1)보다 두 배 가까이 높았다. 같은 기간 효성이 서울 강남지구에 공급한 '강남 효성 해링턴코트'는 청약에서 평균 45대 1이라는 경쟁률을 기록했다.

테라스 인기는 계속 이어지고 있다. 지난해 11월 '운양역 한신휴 더 테라스'는 한신공영이 김포 한강신도시에 공급한 최초의 테라스 타운으로 평균 33.37대 1의 높은 경쟁률로 1순위 마감됐다. 이후 계약에서도 2일 만에 완판 돼 한강신도시에서 이례적인 기록을 세웠다. 10월 효성이 공급한 ‘별내 효성해링턴 코트’는 전세대 테라스하우스로 평균 28.31대 1의 경쟁률을 기록했다.

앞서 GS건설이 8월 광교신도시에서 분양한 '광교파크자이 더테라스'는 1순위 평균 경쟁률이 53.8대1에 달했다. 같은 회사가 인천 청라에서 분양한 '청라파크자이 더테라스'도 56대1로 높은 청약경쟁률을 기록했다. 인천 논현지구에 모델하우스를 오픈한 '한양수자인 아르디에'도 수요자가 단시간에 몰리며 3일 만에 완판을 기록했다.

▣테라스하우스 비싸도 찾았다

같은 단지 내에서도 테라스가 설계된 주택형은 분양가가 더 높다. 지난해 8월 광교신도시에서 선보인 ‘광교파크자이더테라스’ 전용 107㎡F의 분양가는 8억1100만원이었다. 이 주택형은 3층 가구지만 4층의 다락방과 옥상을 사용할 수 있었다. 이는 같은 면적인 전용 107㎡E보다 분양가가 1억5000만원이 더 비쌌다.

위례자이 역시 테라스인 전용 121㎡TA와 121㎡TB의 분양가는 8억4110만~8억5060만원 대이다. 반면 테라스가 아닌 전용 121㎡A와B타입은 7억8610만~8억1530만원대이다.

가격이 비싼데도 불구하고 경쟁은 더 치열했다. ‘광교파크자이더테라스’ 전용 107㎡F는 2가구 모집에 37명이 몰려 18.50대 1의 경쟁률을 보였고, 107㎡E는 2가구 모집에 9명이 접수해 4.50대 1의 경쟁률을 보이는데 그쳤다.

‘위례자이’ 역시 전용 121㎡TA와 121㎡TB의 1순위 경쟁률은 각각 144대 1, 107대 1인 반면 전용 121㎡A와B타입은 80대 1, 73대 1의 경쟁률에 그쳤다

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▣테라스 왜 인기였을까

그렇다면, 왜 테라스하우스가 잘 될까? 가장 큰 원인으로는 도심의 편리함과 전원생활을 동시에 누리고 싶어 하는 수요자들의 마음을 읽은 것으로 분석된다.

과거 타운하우스는 수도권 외곽 지역 중심으로 조성이 됐지만, 테라스하우스는 대부분 수도권 택지지구 중심으로 나오고 있다. 또 아파트 내 몇 가구만 설계되는 만큼 아파트 내의 커뮤니티 시설 등 기반시설 이용이 가능하다.

그러면서 우리 가족만의 특별한 공간 활용도도 높다. 아파트 베란다를 테라스 형식으로 넓게 만들어 바비큐 파티나 티타임 은 물론 정원·텃밭을 가꾸거나 골프 연습장으로도 꾸미는 등 전원생활을 누릴 수 있다. 즉, 테라스 아파트는 아파트의 편리함은 유지하면서 마당과 정원이 있는 단독주택 생활을 원하는 수요자들을 위한 맞춤형 설계인 셈이다.

특히 서비스 면적 효과도 크다. 테라스는 서비스 면적이기 때문에 전용면적에 포함되지 않아 같은 면적이라도 훨씬 더 넓은 공간을 사용할 수 있는 장점이 있다. 보통 일반 아파트에 비해 분양가가 높지만 실제 사용면적을 고려하면 오히려 저렴할 수도 있는 것. 넓은 주거 공간을 활용할 수 있어 실제 입주 후의 시세 상승폭은 더 높은 편이다.

이런 이유에서 사려는 사람은 많은데 공급이 적어 희소가치도 주어진다. 800여 가구 규모의 아파트에 테라스하우스는 단 8채 밖에 안된다. 이렇게 애초 공급 물량이 적으니 시장에 매물로 나오는 경우도 거의 없다. 때문에 매물로 나올 때에도 부르는 게 값이 된다.

실제로 2014년 수도권에서 가장 높은 평균 청약 경쟁률(139대1)을 올린 ‘위례 자이’는 전매제한이 풀리자마자 전용면적 124㎡형 테라스하우스는 분양가에 웃돈이 2억4000만원가량 붙은 11억1400만여 원에 거래됐다. 같은 해에 분양한 강남 세곡지구 ‘효성해링턴 코트’ 전용 95㎡도 1억5000만원에서 많게는 2억원 정도의 웃돈이 붙었다.

지난해 2월 입주가 시작된 ‘동탄센트럴자이’는 GS건설이 2013년 첫 복층형 테라스하우스를 내놓으면서 141대 1의 청약경쟁률을 기록할 정도로 높은 인기를 끌었었다. 그리고 전용 84㎡의 경우 약 1억원 이상의 프리미엄이 형성돼 있는 것으로 알려졌다. 그리고 2008년 입주한 '시흥 능곡 우남 퍼스트빌 테라스하우스(203㎡)'의 분양가는 7억4000만원선이었지만 현재 호가는 9억5000만원 선까지 올랐다.

아파트 테라스하우스의 인기는 계속될 이어질 전망이다. 건강에 대한 관심은 갈수록 높아지고 있는 가운데 테라스하우스가 힐링이 가능한 주거상품으로 자리매김할 것으로 보이기 때문이다.

그렇다면, 모든 테라스가 있는 아파트 투자 해도 괜찮을까? 테라스하우스는 그 어떤 상품보다도 입지 선택에 집중해야 한다. 입지 중에서도 서울 접근성이 핵심이다. 타운하우스가 실패한 원인은 고분양가 이유도 있지만 서울 접근성이 떨어진 이유가 크다는 것을 간과해서는 안된다.

공급 물량 자체가 적다는 건 장점이 될 수도 있지만 단점이 될 수도 있다. 즉 ‘양날의 검’이다. 희소가치를 높여주기도 하지만, 오히려 수요가 한정 되어 있어서 프리미엄 대비 환금성이 떨어질 수도 있다는 것이다. 이는 매도할 때를 고려해야 한다는 말이다. 그리고 현재에도 그렇지만 실수요 중심의 시장은 앞으로 계속될 전망이다. 때문에 실수요자들이 매입하기 부담이 크지 않은 주택형이 좋고, 또한 관리비 등이 부담이 크지 않는 것이 좋다.

리얼투데이 리서치센터 실장

現) 리얼투데이 정보사업본부 리서치실 실장

現) 리얼투데이 부동산자문위원 및 컨설팅 실장

現) 매일경제, 한국경제, 서울경제, SBS 등 부동산전문 칼럼리스트 활동

現) 부동산전문도서 출간 활동  '2015 재건축 투자자가 꼭 알고 싶을 것들' 외 다수