요즘 미니빌딩이나 꼬마빌딩이 여러 사람들의 입에 오르내리며 관심을 받고 있다. 하지만, 소형 빌딩 중에서 썩 괜찮은 건물을 찾는 것은 생각보다 어려운 일이다.

하지만 모든 면에서 괜찮은 꼬마빌딩을 찾으려고만 하기보다는 괜찮은 물건으로 만들어 보려고 노력해보는 건 어떨까. 실제로 어떻게 관리하느냐에 따라 미운오리가 백조로 거듭날 수가 있기 때문이다.

그렇다면, 마음에 들지 않는 미운오리 같은 건물을 백조 같은 매력적인 건물로 만드는 방법은 과연 무엇일까.

백조가 될 수 있는 미운 오리를 찾아라

소형 건물(꼬마빌딩)은 대부분 건축한지 오래되어 낡은 상태이거나, 별도의 관리인이 없어서 관리상태가 엉망이고 지저분한 건물들이 많은 편이다. 이런 소형 건물들은 외형적으로 낡아보이기 때문에 깨끗하고 관리 잘 된 소형 건물보다 가격면에서는 경쟁력이 있다.  

한마디로 낡고 지저분한 미운오리를 싸게 사서 예쁘게 치장해서 백조로 변신시켜 몸값을 높일 수 있다는 얘기다.  

하지만 미운 오리가 모두 백조가 되는 것은 아니다. 이렇듯 이런 소형 건물이 잘 관리를 해주고, 적당한 투자를 한다고 모두 백조가 될 수 있는 것은 아니다. 그렇기 때문에, 백조가 될 수 있는 미운 오리를 찾는 것이 가장 우선적으로 관심을 기울여야 할 부분이다.

건물은 부동산이기 때문에, 무엇보다도 옮겨 다닐 수가 없다는 점에 중점을 두어야 한다. 그래서, 다 비슷해 보이는 건물들 중에서도 전면 도로의 폭이나, 지하철 역에서의 거리, 주변의 상권과 같은 환경과 발전 가능성, 토지의 모양과 건물의 생김새 까지도 살펴보는 것이 중요하다.

미운 오리에게 맞는 화장품을 찾아라

소형 빌딩들은 낡고 지저분하더라도 무조건 많은 돈을 들여서 꾸미는 것이 능사는 아니라는 것이 포인트이다. 오히려, 많은 부분을 많은 돈을 들여서 꾸밀 바에는 더 큰 건물을 매입하는 것이 현명할 수 있기 때문이다.

소형 빌딩은 앞에서 말한 주변이나 건물의 상태에 따라, 가장 적은 돈을 들여서 최대의 효과를 얻을 수 있는 핵심을 찾아야 한다.

특히, 상가가 많은 지역의 경우는 돈이 너무 많이 들어가는 유리나 고급 수입 석재 보다도, 상대적으로 저렴하면서도 깔끔하게 콘크리트로 공사 후 페인트로 마무리를 해 주는 것이 더 효과적일 경우도 많이 있다.

오히려, 눈에 잘 보이지 않지만, 외관에서 절약한 자금으로 화장실, 엘리베이터, 주차장 공간 등을 깔끔하게 수리 할 경우에 더 인기가 많은 경우도 쉽게 찾아 볼 수 있는 경우이다.

미운 오리에게 어울리는 친구를 찾아주자

최근 임대인들이 가장 선호하는 1층의 임차인은, 단연 커피 전문점이다. 이제는 1인당 커피 소비량이 밥보다 많다고 할 정도이기도 하고, 아무래도 1층에서 은은하게 퍼지는 커피향과 커피를 마시는 사람들의 모습 때문에 선호 하는 것이라 생각된다.

하지만, 모든 건물의 1층에 커피 전문점이 임차를 할 수도 없고, 아이러니 하게도 1년내 폐점율이 가장 높은 편에 들어가는 업종이 커피 전문점이기도 하다.

소형 빌딩의 경우, 대부분이 대로변이나 주요 상권의 코너 보다는 이면에 주로 위치하기 때문에, 건물에 어울리는 좀 더 다양한 업종의 임차인을 찾아보는 것도 긍정적 효과를 가지고 올 수 있다.

꼭 커피 전문점이 아니어도 깔끔한 프랜차이즈 분식집이나, 편의점, 전문 음식점, 미용 전문점, 전문 판매점 등이 건물을 이면의 랜드마크로 돋보이게 할 수 도 있다.

미운 오리가 백조가 되려면 관리가 중요하다

이면에 위치한 소형 건물의 경우는 오히려 대로변의 건물들 보다도 관리가 매우 중요하다. 비교적 작은 건물이라고 하여도, 외벽 및 계단 등의 청소상태, 간판의 정비상태 등이 우수하다면 좋은 이미지를 줄 수 있다.

이면 소형 건물 중에 고정비용을 줄이고자 관리를 방치하거나, 개인에게 청소를 맡기는 수준으로만 관리하는 경우들이 있는데, 이렇게 줄이는 비용보다도 건물 관리가 되지 않아 줄어드는 임대료 및 매매 가치가 더 큰 경우들도 있다.

당장 비용이 조금 더 들어가더라도 청소 전문업체 및 관리 전문업체에게 용역을 의뢰해, 임차인의 만족도를 높이는 편이 장기적으로 임대인에게 더 큰 이익으로 돌아올 수 있다.

미운 오리를 찾는 경쟁이 치열해 지고 있다

정보화 시대이고 각종 재테크 서적 등에서 수익형 소형 건물을 많이 이야기 하면서, 투자용 상품으로 소형 건물의 인기가 나날이 오르고 있다. 특히, 그 중에서도 매력적인 소형 건물을 찾고자 하는 사람들이 금융권 PB센터, 부동산 전문회사, 주변 지인들까지 총 동원하여 정보를 알아보고 있는 것이 요즘 일어나는 현상이다.

신문 등의 미디어에 유명 연예인이나 기업인의 이름과 함께 나오는 성수동이나 합정동, 경리단길, 해방촌 등에 대한 기사는 이제 낯설지 않은 일이다. 하지만, 이렇게 이름이 오르내리는 지역은 거래되는 매매 가격에 비하여 임대수익이 한참 못 미치는 경우가 대부분이다.

장차 백조가 될 미운 오리는 네잎 클로버 같이 행운으로 만들어지는 것이 아니다. 백조가 될 미운 오리 같은 소형 건물은 이미 가능성을 가지고 있으며, 백조가 되기 위한 노력과 투자가 필요할 뿐이다.

전문가의 조언과 대상지 주변에 대한 부지런한 시장조사, 이미 성공했거나 실패한 사례에 대한 공부, 단순한 위치나 거래사례 보다는 가능한 임대수익에 대한 조사 등이 충분히 되었을 때, 백조가 될 수 있는 미운 오리 같은 나만의 꼬마빌딩을 만날 수 있을 것이다.

상업용 부동산 종합자산관리 전문회사 '더 트웰브'

부동산 정보업체, 국내 및 외국계 부동산 컨설팅에 근무하며 다양한 실무 경험을 가지고 있다.

주로 기업이전 컨설팅, 빌딩 임대 컨설팅 등 상업용 부동산 컨설팅을 전문으로 하였으며,

현재는 상업용 빌딩 자산관리 회사 '(주)더트웰브'에서 이사로 재직 중이며,

상업용 부동산 컨설팅과 여러 금융권 PB센터 업무 지원를 하고 있다.