올해 주택시장의 히든카드는 뉴타운이다. 지난 2003년 뉴타운 시범지구인 은평을 시작으로 19개 뉴타운이 선정되면서, 구도심권 주택시장이 꿈틀거리기 시작했다. 하지만 부동산경기 불황과 세계금융위기, 재건축∙재개발 규제 등으로 인해 한동안 뉴타운은 큰 시련을 겪었다.

하지만 지난해 분양시장이 살아나면서 서울 뉴타운이 재조명 받고 있다. 올해 뉴타운을 포함한 전국 재건축∙재개발 분양물량은 11만 247가구로 지난해 7만 655가구가 공급된 것보다 56%가 증가한 수치다. 

이처럼 뉴타운 사업이 다시 부각되고 있는 것은 분양경기 활성화와 정부의 택지개발촉집법 폐지 등의 영향이다. 지난해 신도시와 주요 택지지구들이 인기를 끌며, 수년 간 적체돼 있던 사업지들이 모두 팔렸다. 또 택지개발촉진법 폐지로 2017년까지 신도시 공급이 없는 만큼 수도권에 신규 분양지도 부족한 상황이다. 

여기에 수도권 신도시들의 분양이 성공가도를 달리며, 이들 지역의 분양가가 올라간 것도 실수요층들이 다시 강북권 뉴타운으로 몰리게 하는 원인으로 작용하고 있다. 실제 수도권 신도시 분양가는 3.3㎡당 1,200만~1,500만 원까지 오른 상황이다. 최근 서울 뉴타운 지역의 분양가도 3.3㎡당 1500만~1600만 원 선으로 큰 차이가 나지 않는다.

지난해 서울에서 분양권 거래가 가장 많았던 곳은 뉴타운으로 조사됐다. 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이가 올해 1월부터 12월까지 서울시내 동별 분양권 실거래가 총액을 조사한 결과, 성동구 하왕십리동에서 거래된 분양권 시가총액이 가장 높은 것으로 조사됐다. 왕십리뉴타운이 있는 성동구 하왕십리동은 분양권 거래금액이 총 4367억 4737만원이었다.

이어 서대문구 남가좌동이 총 2575억 6090만원의 분양권을 거래해, 서울에서 두 번째로 높은 수치를 기록했다. 남가좌동은 가재울뉴타운이 위치한 곳으로, 올해 서울 뉴타운 사업이 활발해지면서 분양권 거래가 늘어난 것으로 분석된다. 

올해 서울에서 뉴타운 거래가 활발했던 이유는 강남권에 비해 가격은 저렴한 반면, 기존 생활인프라 이용은 편리하기 때문이다. 또 분양경기 호황과 전셋값 상승 등이 맞물리면서 비교적 저렴한 뉴타운으로 수요층들이 몰렸다는 분석이다. 

따라서 올해 내 집 마련 수요자들이라면, 뉴타운에 대해 관심을 가져볼 만 하다. 올해는 장위뉴타운과 길음뉴타운에서 분양을 예정하고 있다. 특히 서울뉴타운 중 가장 규모가 큰 장위뉴타운에서는 장위1구역과 장위5구역에서 삼성물산이 래미안 2501가구(일반분양 1365가구)를 공급한다. 길음뉴타운에서도 롯데건설이 399가구(일반분양 222가구)를 공급한다.

뉴타운은 소형 택지지구 규모로 구획을 정리해 개발되는 만큼 상하수도, 공원, 공공시설 등이 계획적으로 들어서 주거환경이 일반 재건축∙재개발보다 뛰어나다. 또 도심권과 인접해 있고 지하철, 쇼핑시설, 학교 등 기존 인프라도 잘 갖춰져 있다. 

하지만 주의할 점도 있다. 조합원 지분매입가와 추가분담금, 부가비용까지 고려해, 일반 분양가와 비교해봐야 한다. 서울 뉴타운들은 한동안 개발이 정체되면서 조합원들의 지분쪼개기나 신축 등의 행위가 많이 일어난 곳들이 있기 때문이다. 지분쪼개기나 신축 등이 늘어나면 조합원수가 많아지는 만큼 투자성이 감소한다. 

또 조합원수가 많은 구역들은 청산대상을 피하기 위해서 지분크기도 최소 33㎡이상의 큰 지분으로 투자해야 한다. 조합원 지분이 위치한 곳에 따라 사업추진 시 평가금액도 달라지기 때문에, 역세권이나 학교, 상업시설 등 입지여건을 확인하는 것도 중요하다.

여기에 사업지가 평지인 곳이 좋다. 사업비를 아낄 수 있고, 새아파트가 들어선 이후 평가가치도 달라질 수 있기 때문이다. 또 가격적인 부분도 고려해야 한다. 조합원 지분가격과 예상 추가분담금이 주변 새아파트 분양가보다 5% 이상 높다면, 차라리 일반분양을 노리거나 뉴타운과 마주한 아파트를 노리는 것이 좋다. 

마지막으로 발품을 많이 팔아야 한다. 앞서 이야기한 추가분담금이나 일반분양가는 사업이 본격적으로 시작되기 전까지는 명확하게 알 수는 없다. 하지만 지역 중개업소와 조합사무실을 방문해 사업속도나 시장동향 등과 관련해 꼼꼼하게 알아본다면, 예상 추가분담금과 조합원수, 시공사, 시장상황 등 종합적인 판단이 가능하다. 

올해도 주택시장은 전셋값과 월세가격이 오를 가능성이 높다. 여기에 수도권 신도시나 택지지구들의 분양가격도 상승하고 있는 상황이다. 이에 올해 내 집 마련을 고려한 실수요자들이라면 오히려 서울 한복판에 위치한 뉴타운을 새로운 주거지로 노려볼 만 하다.

리얼투데이 리서치센터 팀장

現) 리얼투데이 정보사업본부 리서치팀 소속

現) 부동산칼럼리스트 활동

前)부동산뱅크 콘텐츠팀 팀장/ 전문가상담위원

前) R-ACE중개법인 컨설팅 팀장