올해 주택시장의 키워드는 단연 재건축∙재개발이다. 실제 서울 주요 도심을 비롯한 부산, 대구 등 주요 도시들의 분양예정물량은 대부분 재건축재개발 사업이다. 올해 뉴타운을 포함한 전국 재건축∙재개발 분양물량은 11만 247가구로 지난해 7만 655가구가 공급된 것보다 56%나 증가했다.

이처럼 재건축∙재개발 사업이 다시 부각되고 있는 것은 분양경기 활성화와 정부의 택지개발촉집법 폐지 등의 영향 때문이다. 또 지난해 신도시와 주요 택지지구들이 인기를 끌며, 수년 간 적체돼 있던 사업지들이 또 택지개발촉진법 폐지로 2017년까지 신도시 공급이 없는 만큼 수도권에 신규 분양지도 부족한 상황이다.

최근 재건축∙재개발 사업은 일반분양가가 높아, 분양 전 조합원 물량에 투자하려는 수요가 많이 있다. 하지만 재건축∙재개발 사업의 경우 변수가 많고, 정책이나 시장상황에 따라 사업이 지연될 수 있기 때문에 재건축∙재개발 사업에 투자하기 위해서는 몇 가지 유의해야 할 사항을 고려해야 한다.

우선 재건축∙재개발 사업은 추가분담금이 가장 중요하다. 추가분담금은 조합원들이 새아파트를 분양받기 위해 추가로 부담해야 하는 비용을 말한다. 하지만 재건축 아파트를 매입하기 위해 중개업소를 찾는다면, 쉽게 이야기해 주는 부분이 아니기도 하다. 추가분담금은 아파트 분양 전까지 실제 얼마를 더 지불해야하는지 결정하지 못하는 경우가 많다. 사업을 추진하면서 사업비가 추가될 수 있는 변수가 많고, 조합원에 따라 보유한 지분의 크기도 다르기 때문이다.

따라서 우선 중개업소를 많이 돌아다니고, 재건축∙재개발 사업을 추진하는 조합에 들려서 추가분담금과 관련된 추정치를 듣는 것이 중요하다. 특히 최근에는 기부채납 비율과 단지 내 다양한 커뮤니티 시설을 비롯해 시스템, 마감재 등이 들어가는 것을 고려하면 추가분담금이 올라가기 때문이다. 이에 재건축∙재개발 사업에 투자자들은 예상 추가분담금보다 비용이 더 들어갈 것으로 예상하고 자금계획을 세워야 한다.

실제 최근 분양한 개포주공아파트도 사업추진 초기단계에서 예상한 추가분담금이 1억 원 이상 늘어났고, 북아현뉴타운도 사업초기단계 예상한 추가분담금보다 1억 원 이상 증가한 것을 감안하면 사업기간이나 규제정책 등 변수들이 많은 것은 주의해야 한다.

또 지분크기도 중요하다. 사업초기 단계에서 조합원이 1000명이던 곳이 사업 마지막 단계에서 두배 이상 늘어난 경우를 흔히 볼 수 있다. 조합원이 늘어나면 무상지분율이 줄어들면서 추가분담금이 늘어날 확률이 높다. 또 상황에서 따라서는 소유한 지분이 작으면 청산대상이 될 수 있다.

따라서 재건축∙재개발 사업장에 투자하는 사람들은 사업초기단계에서는 지분이 넓은 물건을 알아보는 것이 좋다. 아파트 재건축의 경우 조합원이 늘어나는 일이 없기 때문에, 재건축 시 늘어날 가구수와 면적 등을 고려해 지분 투자를 해야 한다. 현재 가구수보다 새로 지어질 가구수가 큰 차이가 없을 경우 본인이 원하는 면적으로 배정받기가 어려울 수도 있기 때문이다. 또 사업초기 단계에는 사업기간이 오래 미뤄질 수 있어, 자본여력이 있거나 장기적인 관점에서 투자하는 것이 좋다.

마지막으로 재건축∙재개발 사업에서 일반분양이라고 꼭 나쁜 것은 아니다. 층이나 동에 따라 미래가치가 달라질 수 있기 때문이다. 또 물건을 보고 살 수 있기 때문에 환금성이 높은 곳을 집중 투자할 수 있는 장점도 있다. 최근에는 취향에 따라 저층을 선호하는 수요층들도 있어, 사업기간이 긴 조합원 물량보다는 일반분양으로 공급되는 저층들을 노리는 것이 더욱 저렴하게 살 수 있는 방법이기도 하다.

리얼투데이 리서치센터 팀장

現) 리얼투데이 정보사업본부 리서치팀 소속

現) 부동산칼럼리스트 활동

前)부동산뱅크 콘텐츠팀 팀장/ 전문가상담위원

前) R-ACE중개법인 컨설팅 팀장